Les principaux facteurs influençant les frais de notaire lors d’un achat immobilier
Facteurs influençant les frais de notaire lors d’un achat immobilier
Les frais de notaire, qui représentent environ 80% des coûts totaux, sont principalement influencés par les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Actuellement fixés à 4,5% dans la plupart des départements, ils pourraient passer à 5% avec la nouvelle mesure annoncée. Cela pourrait entraîner une augmentation des frais de notaire à hauteur de 9% dans le cas de l’immobilier ancien, ce qui pourrait représenter jusqu’à 3 000 € de frais supplémentaires pour un bien à 600 000 €.
- Les primo-accédants et le logement neuf ne seront pas concernés par cette augmentation des DMTO, une décision visant à encourager leur retour sur le marché immobilier.
- En revanche, l’immobilier ancien et les secundo-accédants seront impactés par cette hausse, qui reste d’actualité et pourrait avoir un impact significatif sur le marché immobilier pendant trois ans.
La crise immobilière récente a affecté les budgets départementaux. En effet, elle a entraîné une chute de 21,9% des recettes issues des DMTO en 2023. Cette situation a poussé les départements à envisager cette hausse pour compenser le manque à gagner et stabiliser leurs recettes malgré la diminution des transactions immobilières.
Les DMTO représentent entre 15% et 20% des ressources des départements. Ils jouent un rôle clé dans le financement des collectivités. L’augmentation des frais de notaire est justifiée par la nécessité de redresser les finances locales, face à une diminution significative des recettes fiscales due à la contraction du marché immobilier.
Le montant des frais de notaire varie en fonction de plusieurs critères :
- le type de bien
- la valeur du bien
- la localisation du bien
Les frais sont plus élevés pour les biens immobiliers anciens que pour les biens neufs. Plus la valeur du bien est élevée, plus les frais seront importants. De plus, les frais peuvent varier légèrement d’une région à l’autre.
Les frais de notaire se composent de plusieurs éléments :
- Les droits et taxes, qui constituent la part la plus importante et reviennent à l’État.
- Les débours, que le notaire avance pour le compte de son client.
- Les émoluments du notaire, qui correspondent à sa rémunération pour son travail juridique et administratif.
En général, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur, sauf convention contraire. Cela signifie que, par défaut, c’est l’acquéreur qui paie la majorité des frais, y compris les droits et taxes, les émoluments et les frais annexes.
Pour réduire les frais de notaire, il existe plusieurs astuces :
- Déduire le montant des meubles et des équipements du prix de vente.
- Négocier que les frais d’agence immobilière soient à la charge de l’acquéreur.
- Tenter de négocier la rémunération du notaire, qui peut être réduite pour les transactions supérieures à 100 000 €.
Les frais de notaire sont réduits pour l’achat d’un bien immobilier neuf, s’élevant à environ 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour l’ancien.
En effet, dans certains cas, comme les donations, les frais peuvent être calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur pleine du bien. Les frais de notaire sont variés et dépendent de plusieurs éléments, tels que le type de bien, sa localisation et le prix de vente. Chaque facteur peut considérablement modifier le montant final, d’où l’importance d’une analyse rigoureuse.
Pour calculer le montant de ces droits, il suffit de multiplier le prix d’achat du bien par 5,80 % ou 5,09 % selon le département dans lequel se trouve le bien vendu. Ces taxes sont calculées sur le prix d’achat et dépendent de l’ancienneté du logement.
Enfin, depuis 2021, il est possible de négocier jusqu’à 20 % de ces frais lors d’un achat immobilier. Cela permet de faire baisser le coût total des frais de notaire, en particulier pour ceux qui font régulièrement appel à un notaire.
Comment calculer les frais de notaire pour un bien immobilier en 2025
Les frais de notaire en 2025 pour l’achat immobilier
Les frais de notaire, dans le cadre d’un achat immobilier, sont composés de débours, droits et taxes, et frais de rémunération du notaire. Les droits et taxes représentent l’essentiel des frais de notaire et varient selon la nature de l’acte et le type de bien (maison, appartement, terrain). De plus, le barème des frais de notaire dépend également du prix du bien et de sa localisation.
Barème des frais de notaire en 2024
- De 0 à 6 500 euros : 3,87 %
- De 6 500 à 17 000 euros : 1,596 %
- De 17 000 à 60 000 euros : 1,064 %
- Plus de 60 000 euros : 0,799 %
De plus, le notaire peut accorder une remise de frais à hauteur de 20 % sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 €.
Moyenne des frais de notaire
En moyenne, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’un bien neuf et de 6 à 8 % pour un bien ancien, en raison des différences de taxation.
Calcul des frais de notaire
Pour calculer les frais de notaire, il faut additionner les émoluments des différentes tranches appliquées au prix de vente du bien. Par exemple, pour un bien à 200 000 €, la méthode consiste à prendre la différence entre le prix de vente et les seuils de chaque tranche, multiplier par le taux correspondant, puis additionner les résultats de chaque tranche pour obtenir le total des frais, auquel on ajoute la TVA de 20 %.
Exemples de frais de notaire
Pour un bien immobilier neuf à 400 000 euros, le montant des frais de notaire atteint 8 932 euros. En revanche, dans l’ancien, ils s’élèvent à 29 299 euros. La différence s’explique par des droits de mutation bien plus faibles dans le neuf.
Pour un bien situé à La Rochelle (17) à 200.000 €, les droits de mutation s’élèvent à 11.613 € (200.000 € X 5,80665 % = 11.613 €). En 2024, les frais de notaire dans l’immobilier ancien tournent autour de 7 à 8% du coût de l’achat.
Outils de simulation
Calculer les frais de notaire pour un achat immobilier (Simulateur) permet d’estimer les frais de notaire en fonction du type d’achat réalisé (terrain, logement ancien, logement neuf) et de sa localisation (département).
Différences des frais de notaire entre immobilier ancien et neuf
Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, sont les coûts engendrés par une transaction immobilière. Lors de l’achat d’un bien, l’acquéreur doit régler ces frais au notaire. Que ce soit pour un bien neuf ou ancien, ces frais comprennent les taxes, les émoluments du notaire et les frais et débours.
Dans cette optique, l’acquisition d’un logement neuf vous permet de bénéficier de frais de notaire réduits, principalement en raison d’une diminution des droits d’enregistrement. Plus précisément, la taxe de publicité foncière dans l’immobilier neuf est de 0,715 % sur le prix hors taxes du bien, contre 5,80 % dans l’ancien.
En comparaison, les frais de notaire représentent donc :
- Entre 2 et 3 % du prix d’un bien neuf.
- Entre 7 et 8 % pour un bien immobilier ancien.
Il est à noter que, bien que les taxes dues à l’État soient non négociables, il est possible de négocier avec son notaire pour réduire ses honoraires, notamment depuis la loi Macron de 2016 qui a réglementé les tarifs des notaires.
Les frais de notaire varient donc considérablement entre les biens immobiliers neufs et anciens. Par exemple :
- Pour un bien immobilier neuf de 250.000€ en Charente-Maritime, le total des frais de notaire est de 6 270 €.
- Pour un bien ancien du même montant, il est de 18 999 €.
- Dans le Rhône, un bien neuf à 275.000€ a des frais de 6 714 €, contre 20 716 € pour un bien ancien.
En devenant propriétaire d’un logement neuf, vous pouvez réduire significativement vos frais de notaire. Habituellement entre 7 et 8% pour un bien ancien, ils passent à seulement 2 ou 3% dans le neuf. Ces économies peuvent vous servir à choisir un logement plus grand, diminuer le montant de votre crédit immobilier, ou financer une cuisine aménagée.
Investir dans un logement neuf c’est aussi :
- Devenir propriétaire d’un logement respectant les dernières normes énergétiques et thermiques.
- Oublier les travaux et emménager dès la réception de votre bien.
- Bénéficier de garanties constructeur telles que la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale.
En effet, les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à 2 à 3% du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8% dans l’ancien. Cette différence importante s’explique notamment par le poids réduit des taxes en ce qui concerne l’immobilier neuf. Dans le cas de l’immobilier neuf, le pourcentage que représentent ces impôts et taxes peut être ramené à 1 % (contre 5 % en moyenne dans l’immobilier ancien).
Pour bénéficier des frais de notaire réduits, il faut faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Les immeubles neufs y sont définis comme « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf ».
Alors que les droits de mutation d’un logement neuf ne comprennent qu’une taxe sur la publicité foncière, l’addition est plus longue dans le cadre de l’ancien : taxe communale, droit au profit d’État et droit départemental d’enregistrement représentent la majeure partie de ce que le notaire devra reverser.
Les frais de notaire pour une maison de 300.000 € s’élèvent à 22 387 euros de frais de notaire en plus du montant du bien, soit 332 387 euros, avec 7 à 8 % du prix de vente pour un bien ancien.
Les frais de notaire dans l’ancien sont plus élevés que dans le neuf, représentant en général 7 à 8% du prix de vente, soit environ 4% de plus que dans le neuf.
Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits en comparaison de l’immobilier ancien et représentent 2 à 3% du prix de vente.
Estimation des frais de notaire pour un achat immobilier en fonction du prix
Estimation des frais de notaire pour l’achat immobilier
Les frais de notaire s’élèvent, en moyenne, à 8 % du prix d’acquisition pour un bien ancien et à 3 à 4 % pour un bien neuf.
Pour un logement vendu 250.000 €, les frais de notaire s’élèvent à 15.608 €, répartis ainsi :
- Émoluments du notaire : 2.394 €;
- Émoluments de formalités (en moyenne) : 1.000 €;
- Frais divers (en moyenne) : 400 €;
- Droits de mutation : 11.613 €;
- Contribution de sécurité immobilière : 200 €.
Les droits de mutation représentent la part des frais de notaire qui revient au Trésor public.
Dans l’ancien, ils représentent 5,80 % du prix de vente (5,80665 % exactement).
Cependant, cela peut varier légèrement en fonction du département où est situé le bien vendu, car ce sont les départements qui fixent une partie de ce taux.
Le montant des émoluments du notaire pour réaliser un acte de vente immobilière est calculé à l’aide d’un barème en quatre tranches.
Par exemple, pour un bien vendu 200.000 €, les honoraires du notaire sont de 2.394,40 € et se calculent selon le barème suivant :
- 200.000 € X 0,799 % = 1.598 €;
- 1.598 € + 397,25 € = 1.995,25 €;
- 1.995,25 € X 20 % = 399,05 €;
- 1.995,25 € + 399,05 = 2.394,30 €.
En ce qui concerne les émoluments de formalités et les frais divers, le notaire fixe un montant prévisionnel qui représente environ 1.400 €, mais peut varier.
Ces débours représentent une avance du notaire pour le compte de son client.
Les frais de notaire sont payés au moment de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire.
L’acheteur est légalement responsable de régler l’ensemble des frais de notaire, qui sont calculés sur le prix d’achat.
Le calcul des frais de notaire prend en compte le montant du bien acheté, son type (neuf, ancien, terrain) et sa localisation départementale.
Ils se décomposent en :
- Droits et taxes (versés à l’État ou aux collectivités territoriales),
- Débours (frais liés au traitement du dossier),
- Émoluments ou honoraires (la rémunération du notaire).
Les droits et taxes représentent environ 80% des frais, incluant les droits d’enregistrement ou droits de mutation, ainsi que la taxe de publicité foncière.
Les débours et frais annexes représentent environ 10% des frais, incluant les frais avancés par le notaire pour divers intervenants.
Les honoraires ou émoluments, qui reviennent au notaire et à ses collaborateurs, constituent également environ 10% des frais.
Pour un logement acheté 250.000 € à Nantes, attendez-vous à devoir payer entre 6.271 € de frais de notaire dans le neuf et 19.000 € pour un bien ancien.
Si vous faites l’acquisition d’un appartement de 80 mètres carrés à Rennes pour un montant de 320.000 €, les frais de notaire s’élèveront à 23.806 €, dont 18.901 € correspondent aux droits et taxes.
Les frais de notaire peuvent être réduits pour l’acquisition de logements neufs.
Soit lorsque le promoteur-constructeur règle lui-même les frais, soit pour des constructions récemment achevées.
De plus, vous pouvez déduire le prix du mobilier déjà présent dans le logement pour diminuer la base de calcul des frais de notaire.
Le montant des frais de notaire varie selon qu’il s’agit de la vente d’un bien ancien ou d’un bien neuf.
Un logement est considéré comme ancien dès lors qu’il a déjà été habité avant la vente.
De manière générale, on considère que les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 8% pour un bien ancien et 3% pour un bien neuf.
Les frais de notaire dans l’immobilier correspondent à la somme versée au notaire chargé de l’enregistrement de la transaction immobilière.
Ils s’appliquent pour toute vente d’un bien immobilier, pour laquelle l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Découvrez le montant des frais de notaire liés à l’acquisition du bien que vous souhaitez acquérir.
Estimez le montant des frais d’acquisition d’un bien immobilier avec cet outil gratuit.
Il prend en compte le type de bien, le prix, le mobilier, l’emprunt et le département du bien.
Cette calculatrice de frais de notaire permet aux acquéreurs d’estimer les frais d’acquisition lors d’un achat immobilier – ancien ou neuf – ou d’un terrain à bâtir.
Ces simulateurs permettent d’obtenir une estimation plus précise des frais de notaire en fonction des informations spécifiques à l’achat immobilier, comme le prix d’achat, la localisation, le type.
Qui est responsable du paiement des frais de notaire lors d’une transaction immobilière
Dans la grande majorité des cas, c’est l’acheteur qui doit payer les frais de notaire.
Ces frais incluent non seulement la rémunération du notaire mais aussi les taxes dues à l’État et les débours, qui sont les sommes versées par le notaire pour le compte de son client pour obtenir certains documents (cadastre, hypothèque, etc.).
Les frais de notaire sont calculés en pourcentage du prix d’achat du bien et varient selon que le bien est neuf ou ancien.
Cependant, la responsabilité des frais de notaire dans une transaction immobilière incombe également au vendeur.
En effet, le notaire, bien qu’agissant pour les deux parties, facture des honoraires que chaque partie doit assumer pour les vérifications et déboursés effectués pour leur compte.
De plus, le vendeur est tenu de payer des frais de quittance pour la radiation de son hypothèque et des frais pour les vérifications d’usage dont il est responsable.
Il est courant de se poser la question suivante : qui doit payer les frais de notaire dans une transaction immobilière ?
L’achat ou la vente d’un bien immobilier implique plusieurs frais, dont les frais de notaire, souvent source de questionnement.
Au Québec, c’est l’acheteur qui paie la majorité des frais de notaire associés à la transaction.
Dans le cadre de ses missions légales et déontologiques, le notaire a la responsabilité de fixer ses frais en conformité avec les dispositions légales en vigueur.
