Comprendre les frais de dossier pour un prêt immobilier : définition et importance
Définition des frais de dossier pour un prêt immobilier :
- Les frais de dossier sont les frais demandés par l’établissement bancaire afin de couvrir les formalités de création et de gestion du dossier de l’emprunteur.
- Ils comprennent l’étude du profil de l’emprunteur et la mise en place de son offre de prêt.
- Ces frais varient généralement entre 500 et 1 500 euros selon les banques et le montant emprunté.
Importance des frais de dossier :
- Ils représentent la rémunération de la banque pour l’analyse et le traitement de votre dossier de prêt immobilier.
- Ces frais couvrent l’ensemble des démarches administratives nécessaires à l’étude et au traitement de votre demande de crédit.
- Ils permettent à la banque de rémunérer le temps passé à l’analyse de votre dossier avant de vous faire une offre de prêt.
- Les frais de dossier sont inclus dans le Taux effectif annuel global (TAEG), en complément d’autres frais comme ceux de garantie et d’assurance.
Conditions et variations des frais de dossier :
- Le montant des frais de dossier dépend du profil de l’emprunteur, de la complexité du dossier et de sa capacité d’épargne.
- Des emprunteurs ayant une bonne capacité d’épargne peuvent potentiellement négocier une réduction.
- Il est possible de négocier les frais de dossier, surtout si votre dossier est facile à étudier, parfois même jusqu’à leur suppression totale grâce à l’aide d’un courtier immobilier.
- Les frais de dossier d’un crédit immobilier peuvent varier de 500 à 2 500 euros si aucun plafond maximum n’est appliqué.
Réductions et alternatives :
- Certaines banques n’appliquent pas de frais de dossier pour les prêts à taux zéro (PTZ) et les prêts épargne-logement (PEL).
- Pour le prêt d’accession sociale (PAS), les frais de dossier sont plafonnés à 500 euros, tandis que pour le prêt locatif social (PLS), ils sont plafonnés à 700 euros.
- Pour réduire vos frais de dossier, il est conseillé de comparer plusieurs offres de banques et de négocier en utilisant des offres plus attractives de la concurrence.
Montant et variation des frais de dossier selon les banques
Au 22 octobre 2024, seules deux enseignes ne facturent pas de frais de dossier. Il s’agit des banques en ligne Fortuneo et Monabanq. Les autres établissements appliquent des frais de dossier proportionnels au montant emprunté, avec souvent un minima et un maxima.
Les frais de dossier pour un prêt immobilier varient entre 500 et 1 500 €. Ces frais sont intégrés au coût total de votre financement, mesuré à travers le taux annuel effectif global (TAEG) de votre prêt. En fonction des banques, ces frais peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % du montant total du prêt, représentant en moyenne une somme allant de 500 à 1 000 €.
Par exemple, le montant maximal de 1 000 € fixé par le Crédit Agricole de Franche-Comté est atteint dès que l’emprunt dépasse 100 000 €. Pour un emprunt de 150 000 €, les frais de dossier peuvent varier de 0,00 € chez Monabanq à 1 500,00 € selon l’établissement. Hello bank, par exemple, applique 0,50 % du montant emprunté avec un minimum de 300 €, ce qui donne un total de 750,00 € pour ce montant d’emprunt.
Les frais de dossier correspondent en moyenne à 1 % du montant emprunté, avec un montant généralement compris entre 500 et 1 500 €. Ils couvrent l’ensemble des démarches administratives nécessaires à l’étude et au traitement de votre demande de prêt immobilier. Les frais de dossier doivent figurer sur la fiche d’information standardisée.
De plus, les frais de dossier sont dégressifs en fonction du montant emprunté. Par exemple, ils s’élèvent en moyenne à 1 001,57 € pour un crédit de 100 000 € (soit 1 %), et à 4 286,12 € pour un prêt de 500 000 € (soit 0,85 %). En règle générale, pour un prêt immobilier, les frais de dossier représentent entre 0 % et 1 % du capital emprunté.
Chaque banque est donc libre d’appliquer la grille tarifaire de son choix et de calculer les frais de dossier de la manière dont elle l’entend. En revanche, un établissement prêteur n’a pas le droit de facturer des frais de dossier dans le cadre d’un certain nombre de prêts aidés tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne-logement, ou encore le prêt d’accession sociale (PAS).
Les frais de dossier peuvent être calculés de manière forfaitaire ou en pourcentage du capital emprunté. Généralement, les banques appliquent un montant plancher et plafond pour les frais de dossier afin de pouvoir facturer un montant minimal pour les prêts d’un faible montant et d’éviter un dérapage pour ceux d’un montant plus important.
Dans certains cas, il est possible de négocier les frais de dossier associés à un prêt immobilier. La banque peut consentir à effectuer un geste sur les frais de dossier à titre commercial. Pour négocier, vous pouvez mettre en avant la qualité de votre profil d’emprunteur et faire comprendre à la banque que vous pourriez être amené à souscrire d’autres produits à l’avenir.
Enfin, si vous n’avez pas encore signé l’offre de prêt, la banque ne peut pas vous facturer de frais de dossier. Si vous avez déjà accepté l’offre de la banque, tout dépend de la date à laquelle l’offre a été émise. Au-delà de quatre mois, les frais de dossier sont généralement dus.
Négocier les frais de dossier : stratégies et conseils
Il est possible de négocier les frais de dossier d’un crédit, voire d’être exonéré de ces frais. Pour ce faire, il faut avoir un bon profil emprunteur. L’aide d’un courtier est un vrai plus pour négocier les frais de dossier de son crédit immobilier.
Vous pouvez utiliser différentes stratégies pour tenter de négocier les frais de dossier de votre crédit immobilier. La première consiste à faire appel à un courtier immobilier, comme CAFPI. Ces courtiers disposent d’un réseau de partenaires bancaires auprès desquels ils obtiendront plus facilement des réductions de taux et de frais de dossier.
