Évolution du marché immobilier en France : analyse des 10 dernières années et prévisions 2030
Analyse des prix de l’immobilier en France depuis 2013
Le marché immobilier résidentiel ancien connaît une nette dégradation depuis 2012. En effet, le nombre des transactions rejoint, en 2013, le niveau de 2008, date de l’éclatement de la crise des subprimes. La FNAIM estime à 668 000 le nombre des transactions de logements anciens conclues en France en 2013. C’est une diminution de -5,1 % par rapport à 2012 (704 000 ventes) et de -15 % à -20% par rapport aux années d’avant-crise des subprimes, intervenue en 2008.
De plus, au niveau national, sur tous les logements anciens confondus, les prix ont reculé de -2,9% par rapport à 2012. Ce repli est plus marqué en province (-3,0 %) qu’en Île-de-France (-2,5 %). Les appartements accusent une baisse de -3,5 % sur la France entière, plus forte en province (-3,8 %) qu’en Île-de-France (-3,0 %). En ce qui concerne les maisons, celles-ci sont en recul de -2,5 % sur la France entière, avec la même tendance plus marquée en province (-2,6 %) qu’en Île-de-France (-1,8 %).
Pour 2013, le prix moyen au m2 est de 3 298 euros en appartement (-3,5 %) et de 2 106 euros en maison (-2,5 %). À titre d’exemple, l’Île-de-France, avec un prix moyen des appartements à 5 130 euros/m2, est trois fois plus chère que la Franche-Comté (1 628 euros/m2). À Paris, le prix atteint 8 706 euros/m2, soit six fois celui de Limoges, qui est à 1 377 euros/m2.
En termes de loyers, les données montrent une certaine stabilisation : ils baissent de 0,3 % au niveau national et de 0,6 % en province, tandis qu’ils progressent moins que l’inflation en Île-de-France (+0,8 %). Dans les capitales de région, les loyers, sensiblement supérieurs à la moyenne régionale, sont généralement compris entre 11 et 13,50 euros par mois et par m2. À Paris, les loyers culminent à 27,92 euros/m2 (+1,8 %).
Selon l’indice Notaires-INSEE, au deuxième trimestre 2013, les prix des logements anciens ont baissé sur un an de 1,1% : -1,2% pour les appartements et -1% pour les maisons. Par rapport au trimestre précédent, selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS), ils ont globalement peu évolué (+0,2%) ; en légère baisse pour les appartements (-0,2%), tandis qu’ils augmentent de 0,5 % pour les maisons.
En Île-de-France, au deuxième trimestre 2013, les prix des logements anciens baissent de 1,2% sur un an, soit 1,1% pour les appartements et 1,5% pour les maisons. Sur un trimestre, ils baissent de 0,6% (en données provisoires CVS) ; le recul est un peu plus accentué pour les appartements (-0,7%) que pour les maisons (-0,3%).
Il est aussi intéressant d’examiner l’évolution des prix médians des appartements dans les départements de province entre les deuxièmes trimestres de 2012 et de 2013. On observe que deux tiers de ces prix sont en baisse. Par exemple, dans le Pas-de-Calais, il y a une baisse de -10,7%, dans l’Indre-et-Loire de -8,9% et dans la Loire de -7,4%. En revanche, des hausses sont à signaler dans la Meurthe-et-Moselle (+10,6%), les Landes (+8,9%) et l’Hérault (+5,1%).
Sur la même période, concernant les appartements, parmi les 15 villes de province où plus de 200 transactions ont été enregistrées, seules Montpellier, Strasbourg et Lyon affichent des prix en hausse, de l’ordre de 5%. Dans les autres villes, les prix sont en baisse, notamment à Saint-Étienne (-8,8%), Grenoble (-6,4%) et Nice (-6%).
Pour ce qui est des maisons, parmi les 12 agglomérations de province comptant plus de 200 ventes, deux seulement enregistrent des prix en hausse : Douai-Lens (+1,9%) et Béthune (+8,3%).
Au niveau national, en 2013, le prix moyen au m2 est de 3 298 euros en appartement (-3,5 %) et de 2 106 euros en maison (-2,5 %), avec des écarts très prononcés entre les régions.
Selon l’indice Notaires-INSEE, au deuxième trimestre 2013, les prix des logements anciens ont baissé sur un an de 1,1% : -1,2% pour les appartements et -1% pour les maisons. Au niveau national, le prix moyen au m2 recule de -1,8 % sur douze mois après avoir déjà baissé de -1,9% en 2012. L’Ile-de-France n’échappe pas à la baisse (– 2,9 %), ni Paris, où les prix, après avoir progressé en 2012, perdent, en 2013, en moyenne, 3,9 %.
Quelles prévisions pour le marché immobilier d’ici 2030 ?
Cette métamorphose urbaine, impulsée par des projets ambitieux et des chantiers colossaux, promet non seulement de redessiner le visage de la ville, mais aussi de redéfinir les opportunités d’investissement immobilier.
Bordeaux prévoit d’accueillir plus de 100 000 nouveaux habitants d’ici 2030, portant sa population métropolitaine à environ 1 million de résidents. Cette croissance démographique s’accompagne d’un dynamisme économique renouvelé, avec la création prévue de dizaines de milliers d’emplois.
Les experts prévoient une augmentation des prix de l’immobilier de 15 à 20% d’ici 2030 dans les zones concernées. Cette hausse sera particulièrement marquée dans les quartiers bénéficiant directement des nouveaux aménagements. Les quartiers en développement comme Euratlantique offriront des possibilités d’investissement intéressantes, avec des rendements locatifs potentiels de 4 à 5%.
De plus, selon l’INSEE, l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 30 % entre 2013 et 2023, pour l’ensemble du territoire métropolitain, tout type d’habitat confondus.
Les projets immobiliers devront également répondre à des normes environnementales strictes. Si cela peut augmenter les coûts de construction à court terme, ces investissements dans la durabilité augmenteront la valeur et l’attractivité des biens à long terme. Les bâtiments à énergie positive ou utilisant des matériaux biosourcés pourraient devenir particulièrement recherchés.
Selon le rapport ESPI, la demande en logements va continuer à croître d’ici 2030. Les terrains disponibles à la construction vont se raréfier dans les prochaines années, et les prix risquent d’exploser.
Enfin, une offre limitée et une demande soutenue devraient relancer le prix des logements. Toutefois, avec des taux d’intérêt sensiblement plus élevés, le marché immobilier pourrait passer de 3.14 billions de dollars en 2022 à 4.50 billions de dollars d’ici 2030, avec un TCAC de 4.60 % au cours de la période.
Impact des taux d’intérêt sur l’immobilier en 2024
Le marché immobilier a connu des temps durs en 2023. Cependant, en 2024, les nouvelles sont meilleures pour les futurs acquéreurs et ceux qui avaient dû reporter leur projet d’achat. La fin de la hausse des taux d’emprunt : le pic est derrière nous.
En effet, 2024 est marquée par une baisse des taux d’emprunt par certaines banques. Pour les meilleurs dossiers, les prévisions des taux immobiliers se situent souvent en dessous des 4%. Le taux immobilier moyen en novembre 2024 est de 3,49% sur 20 ans.
- La réunion de la BCE le 6 juin 2024 va dans le sens des plus optimistes :
- La banque centrale européenne a effectivement baissé ses taux directeurs à 3,75%, une première depuis 2019.
- Le taux des crédits immobiliers en octobre 2024 est donc bien inférieur à celui prédit par les plus pessimistes en 2023.
- Les voyants sont au vert pour cette fin 2024 :
- La baisse des taux s’est intensifiée dès le second semestre.
- Une amélioration des taux immobiliers est observée depuis juin 2024.
- Les banques, encouragées à accorder davantage de prêts aux futurs acquéreurs, devraient poursuivre cette dynamique.
Néanmoins, le contexte est aujourd’hui plus flou au commencement du second semestre de 2024. Certaines bonnes nouvelles, telles que la possibilité d’emprunter sur 27 ans pour l’achat de biens anciens à condition que les travaux représentent 10% du prix du bien, sont nuancées par le contexte politique actuel.
De plus, les taux ont diminué en moyenne de 0,55 point entre janvier et août 2024, s’établissant autour de 3,59% sur 20 ans en moyenne, et de 3,10% pour les meilleurs dossiers. Le taux moyen d’un prêt immobilier s’établit à 3,6% en moyenne au troisième trimestre 2024, en baisse de 25 points de base par rapport au deuxième trimestre.
En 2024, les taux immobiliers ont commencé à baisser après une hausse significative en 2023, impactant les décisions d’achat et de financement. Cependant, cette baisse ne permettra pas de revenir au niveau d’il y a 2 ans. Le seul ajustement des prix immobiliers permettra d’atteindre un équilibre.
Où investir dans l’immobilier en France : villes prometteuses ?
Pour l’année 2023, le classement des villes attractives est dominé par :
- Angers : Avec un parc immobilier neuf important et une forte proportion d’étudiants, cette préfecture de Maine-et-Loire attire un nombre croissant d’investisseurs. De plus, elle est facile d’accès depuis Paris, située à 3 h par le TGV.
- Nantes : Métropole de première importance dans le Grand Ouest, elle bénéficie d’une croissance démographique constante depuis 10 ans, d’un bassin de l’emploi dynamique et d’infrastructures de transport développées.
- Toulouse : Cette ville affiche un beau potentiel en matière d’offre immobilière et de rentabilité.
Au-delà de ces trois premières villes, on trouve sept autres villes intéressantes pour l’investissement immobilier :
- Bordeaux Métropole
- Montpellier : L’une des destinations favorites des Parisiens souhaitant quitter la capitale.
- Lyon et sa première couronne : Villeurbanne, Tassin-la-Demi-Lune.
- Le Mans : Emblématique des « petites » villes dont la cote ne cesse de grimper.
- Rennes : Première ville bretonne à connaître un véritable boom de l’offre immobilière.
- Strasbourg : Alliant attractivité d’une métropole et confort de vie de la province.
- Brest : Bénéficiant de l’attrait de la mer et d’un accès depuis Paris en 4 h par le TGV.
En matière de rendement locatif pur, les villes de France les plus intéressantes en 2023 sont :
- Lille
- Montpellier
- Marseille
- Toulouse
- Nice
- Bordeaux
- Nantes
- Strasbourg
- Lyon
- Paris
Enfin, voici une liste des villes les plus prometteuses en 2023, identifiées en fonction de leur rentabilité brute, de l’attractivité locale, des projets urbains, et du dynamisme économique :
- Rennes
- Angers
- Brest
Découvrez donc les meilleurs coups à tenter pour investir dans l’immobilier.
Quelles stratégies face à la crise du logement en 2024 ?
Des figures importantes comme Bruno Arcadipane, président d’Action Logement, insistent sur le besoin d’un ministre du logement capable de prendre des décisions rapides et efficaces.
Les discussions politiques doivent rapidement aboutir à des consensus permettant de débloquer les projets en attente. En outre, Antoine Armand, président de la commission des affaires économiques, souligne l’urgence de cet accord pour garantir le développement continu des infrastructures résidentielles.
Action Logement a déjà acheté plus de 30 000 logements à des promoteurs en difficulté, évitant ainsi la faillite d’un grand nombre de projets. De telles initiatives montrent que des partenariats solides entre secteurs privés et publics peuvent offrir des solutions viables. Une concertation accrue entre tous les acteurs du domaine – gouvernement, entreprises privées et collectivités locales – pourrait s’avérer déterminante pour inverser la tendance actuelle.
Pour répondre à ces multiples défis, une vision clairvoyante et proactive pour le secteur immobilier est indispensable. Cela implique non seulement des réformes législatives, mais aussi une révision complète des stratégies d’aménagement urbain et rural. Il est essentiel de promouvoir la coopération entre les différents secteurs pour créer des solutions durables. De plus, il convient de mettre en place des incitations fiscales pour les projets immobiliers visant à répondre aux besoins des bassins d’emploi spécifiques.
Action Logement continue enfin de financer des pans entiers de la politique du logement. En 2024, il a par exemple contribué à hauteur de 223 millions au programme Action coeur de ville, qui vise à redynamiser le centre de villes moyennes.
La crise du logement en France en 2024, bien que préoccupante, offre une occasion unique de repenser le marché immobilier à travers le prisme de la transition énergétique.
Stratégies pour la relance du marché immobilier en 2024 :
- Au-delà de la baisse des prix.
- Le rétablissement du marché immobilier ne dépend pas seulement d’une baisse des prix. Il nécessite une approche multi-facettes.
Dans un contexte de crise de l’immobilier, les deux poids lourds du logement abordable ont joué un rôle d’amortisseur..
