Apport Minimum Requis pour l’Achat Immobilier en 2024
Avec la poursuite de la hausse des taux d’intérêt et du prix de l’immobilier, les exigences des banques concernant l’apport personnel se sont intensifiées en 2024.
Traditionnellement, les banques demandent un apport personnel représentant entre 10 % et 20 % du prix d’achat du bien pour couvrir les frais de notaire, les garanties, et parfois les frais d’agence.
En 2024, un apport personnel correspondant à 10 % du prix du bien envisagé suffit généralement pour couvrir les frais annexes, y compris les frais de notaire, estimés à environ 7 % du prix du bien suite à une récente révision des tarifs notariaux.
Par exemple, si le bien immobilier coûte 225 000 euros, avec des frais de notaire réajustés à environ 15 750 euros, cela porterait le coût total à 240 750 euros.
Il est possible d’obtenir un financement intégral de votre projet immobilier. Pour cela, votre profil d’emprunteur doit présenter des atouts convaincants pour les banques :
- Une situation professionnelle stable avec des perspectives de progression;
- Le statut de primo-accédant;
- Un revenu permettant un taux d’endettement inférieur à 35 %;
- Une gestion financière saine.
Pour évaluer le montant minimal à apporter, il vous suffit de calculer tous les frais annexes du crédit.
On estime alors que le taux standard d’un apport personnel doit se trouver entre 10 % et 20 % du prix du bien que vous désirez acquérir.
Actuellement, et compte tenu des taux d’intérêt élevés et du marché immobilier, un apport personnel plus important, jusqu’à 30 % du prix d’achat du bien, permettrait de réduire le capital à emprunter et d’obtenir des conditions de prêt optimales.
Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération.
Bien que l’apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d’une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux.
La présence d’un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d’octroi d’un crédit immobilier.
L’apport personnel démontre l’engagement financier de l’emprunteur dans le projet d’acquisition immobilière.
Cela réduit le risque pour la banque, car l’emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement.
Pour un prêt immobilier en 2024, il faut compter un apport minimal de 10% à 15% de la valeur du bien.
Il n’est pas rare de voir des apports à 20%, et parfois un apport de 30% peut être nécessaire pour être sûrs d’obtenir un emprunt.
Les établissements prêteurs exigent généralement un apport personnel d’au moins 10% du montant total de votre achat.
Ces 10% correspondent en fait aux frais annexes liés à votre achat : frais de notaire, frais de caution, frais de garanties, frais d’agence, etc.
En moyenne, l’apport personnel requis en 2024 est de 30 % du prix d’achat du bien immobilier.
Pour l’achat d’une résidence principale, la règle est relativement simple : les banques exigent généralement un minimum de 10 % du montant du crédit.
Pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, un apport de 20 000 euros serait le minimum attendu.
Ce montant peut toutefois varier d’une banque à l’autre.
Comment Calculer l’Apport pour un Prêt Immobilier : Exemples Pratiques
Calcul de l’Apport pour un Prêt Immobilier
Pour calculer votre apport pour un prêt immobilier, commencez par comprendre la formule suivante :
- Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + éventuels prêts aidés – frais annexes.
Il est à noter que l’apport personnel minimum est de 15 000 €, soit 10 % du montant total emprunté. Cette règle des 10 % permet de régler les frais d’acquisition et de garantie.
Capacité d’Emprunt
Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques s’appuient sur vos revenus et vos charges. En effet, le taux d’endettement indique quelle mensualité maximum vous pouvez assumer en fonction de vos revenus et de vos charges. Votre capacité d’emprunt découlera de cette mensualité.
Exemple Pratique
Prenons un exemple :
- Elodie et Firmin ont des revenus de 3 800 euros nets mensuels.
- Ils disposent de 20 000 d’apport.
- Capacité d’emprunt : 200 775 €.
- Apport personnel : + 20 000 €.
- Capacité d’achat (hors PTZ) : 205 155 €.
Améliorer votre Capacité d’Emprunt
- Pour améliorer votre capacité d’emprunt, un des leviers à votre disposition est de baisser votre taux d’endettement. Par exemple, si vous avez un crédit à la consommation en cours, soldez-le si possible avant de demander votre prêt immobilier. Cela améliorera la qualité de votre dossier.
Nécessité de l’Apport Personnel
L’apport personnel pour un prêt immobilier est la somme d’argent que vous versez pour financer une partie de votre acquisition immobilière, sans recours au crédit. Il représente généralement entre 10 % et 30 % du prix total du bien. Il doit être au moins égal à 10 % de la somme totale empruntée.
- Par exemple, si vous désirez souscrire un prêt pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, vous aurez besoin d’un apport personnel égal à 20 000 euros au minimum.
- Plus votre apport personnel est élevé, plus votre dossier sera solide aux yeux des banques et plus vous avez de chances d’obtenir un bon taux d’intérêt et des conditions de prêt avantageuses.
- L’apport personnel est aussi un levier de négociation, donc essayez d’apporter le maximum possible.
Possibilité de Contournement de l’Apport Personnel
Il n’est pas obligatoire de présenter un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier. Il est tout à fait possible de négocier avec l’établissement prêteur un emprunt sans apport personnel. Pour y parvenir, il faudra néanmoins présenter un dossier solide : sécurité de l’emploi, ancienneté professionnelle, revenus élevés, situation financière stable, etc.
Calcul de l’Apport Personnel
Pour connaître le montant de votre apport personnel, vous devez :
- Connaître le prix de vente du bien que vous souhaitez acquérir.
- Agréger une estimation des frais de notaire (7 à 8 % du prix de vente pour un bien ancien).
- Déduire de cette somme le montant de votre apport personnel.
Actuellement, et compte tenu des taux d’intérêt élevés, un apport personnel plus important, jusqu’à 30 % du prix d’achat du bien, permettrait de réduire le capital à emprunter et d’obtenir des conditions de crédit plus favorables.
Ainsi, pour que votre dossier de demande de prêt soit accepté, il est recommandé de réunir une somme qui équivaut à 10 % du prix d’acquisition de votre logement. Par exemple, pour un bien immobilier d’une valeur de 300 000 euros, vous aurez besoin d’un aport personnel égal à 30 000 euros, au minimum.
Le calcul de l’apport personnel est relativement simple : il suffit de diviser la somme de l’apport par le prix total de l’acquisition, puis de multiplier par 100 pour obtenir le pourcentage. Cela vous permettra de déterminer le montant nécessaire à emprunter en tenant compte de votre apport.
Alternatives au Financement Immobilier : Acheter Sans Apport
Alternatives au Financement Immobilier : Acheter Sans Apport
Le crédit immobilier sans apport correspond à un financement où l’intégralité du prix du bien, ainsi que les frais annexes liés à l’opération (frais de notaire, frais de caution, frais de garanties, honoraires de l’agence) sont empruntés. Ce type de crédit est également appelé « prêt à 110 % ».
Un prêt immobilier sans apport consiste donc à emprunter jusqu’à 110 % de la somme nécessaire au financement de son acquisition immobilière, c’est-à-dire le prix du bien plus les frais d’acquisition. Cependant, la possibilité d’emprunter sans apport ne sera autorisée par certaines banques que sous certaines conditions, notamment :
- l’âge de l’emprunteur,
- la stabilité professionnelle,
- une situation financière saine,
- certains critères de solvabilité.
L’effet de levier du crédit immobilier permet à un investisseur de se constituer un patrimoine sans avoir besoin de piocher dans son épargne. Cela consiste à investir l’argent de la banque et d’en tirer des revenus. Ce dispositif est d’autant plus rentable quand les taux sont bas et que les loyers perçus grâce à l’investissement locatif permettent de rembourser en intégralité le crédit.
Réaliser un investissement locatif sans apport est plus facile pour les particuliers déjà propriétaires de leur résidence principale et à condition que le total de leurs emprunts n’excède pas 35% de leurs revenus. Toutefois, il n’est pas impossible pour un locataire de faire une demande de financement sans apport lors d’un achat locatif s’il présente un projet sérieux.
Votre situation financière est votre principal atout. Un contrat à durée indéterminée, un montant de salaire net mensuel élevé, de l’épargne ou encore de faibles charges familiales sont autant de critères qui rassurent les établissements financiers. Renseignez-vous sur les différentes aides ou prêts aidés, comme le PTZ ou le prêt conventionné, qui sont accordés sans condition de ressources par un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.
Enfin, mettez en avant les atouts de votre bien immobilier. Vous devrez ainsi démontrer que le prix de votre futur bien est situé dans la fourchette d’estimation immobilière selon la région et la localité concernées.
Les établissements financiers sont plus enclins à attribuer un crédit sans apport aux jeunes investisseurs et aux primo-accédants. En effet, s’ils n’ont pas encore eu le temps d’épargner, ils peuvent en revanche devenir de fidèles clients. Si vous disposez d’une assurance-vie ou d’actions, mais que vous ne voulez pas les utiliser pour l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, vous avez aussi le bon profil.
La banque peut exiger des garanties, comme une hypothèque ou un privilège de « prêteur de deniers » (une garantie qui donne à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties).
Emprunter pour l’acquisition d’un bien immobilier sans apport, c’est possible. Mais le dossier demandé par les établissements bancaires est assez exigeant. Stabilité financière, caution, épargne, il faudra miser sur vos atouts. Un risque à porter plus élevé pour les établissements prêteurs, mais l’octroi du prêt est loin d’être impossible.
