Les critères de tarification des logements sur Airbnb
Le prix total de votre réservation Airbnb est calculé en fonction du prix par nuit fixé par l’hôte, auquel s’ajoutent d’éventuels autres frais ou coûts facturés par l’hôte ou Airbnb. Par ailleurs, le prix total peut également inclure des taxes pour les logements situés dans certaines zones géographiques.
- Les types de frais incluent les frais de service Airbnb, qui permettent aux voyageurs de bénéficier d’une assistance 24h/24, 7j/7, ainsi que les frais de ménage, qui sont facturés par certains hôtes pour couvrir les frais de nettoyage de leur logement après chaque séjour.
- Les frais pour les voyageurs supplémentaires sont facturés par certains hôtes pour chaque voyageur supplémentaire au-delà d’un certain nombre, tandis que certains hôtes autorisent les séjours avec des animaux de compagnie moyennant des frais supplémentaires.
- La taxe sur la valeur ajoutée (TVA, TCJ et TPS) peut être facturée aux voyageurs résidant dans certains pays, et des taxes locales sont également appliquées en fonction de l’emplacement du logement de l’hôte.
- Les hôtes gardent toujours la main sur leurs prix et peuvent les modifier à tout moment, ce qui leur permet de décider des frais de ménage et d’autres coûts associés à leur logement.
Au moment de réserver un hébergement sur Airbnb, le prix est l’un des principaux facteurs de décision pour les voyageurs. Avec une concurrence toujours plus importante dans le secteur de la location de courte durée et la diversité des options disponibles, il est crucial pour les hôtes de fixer un prix attractif pour recevoir des réservations.
Le prix est l’un des principaux critères dont les voyageurs tiennent compte lorsqu’ils choisissent où séjourner. Quel que soit le charme de votre logement, s’il est plus cher que les logements comparables à proximité, il y a de fortes chances que vous passiez à côté de réservations. Les annonces dont les prix ont été mis à jour quatre fois en 2022 ont enregistré plus de 30 % de nuits réservées en plus que celles qui n’ont pas changé.
Proposez le meilleur rapport qualité-prix. Comprendre ce que vos voyageurs paient peut vous aider à offrir le meilleur rapport qualité-prix et à atteindre vos objectifs de revenus. Leur prix total comprend votre prix par nuit, les frais supplémentaires que vous fixez (pour le ménage, les voyageurs supplémentaires ou les animaux de compagnie), les frais de service Airbnb et les taxes. Des prix compétitifs peuvent aider votre annonce à se démarquer.
Les réductions et promotions vous permettent d’offrir des prix plus bas sous certaines conditions sans modifier votre prix par nuit habituel. Vous pouvez y recourir dans différentes situations, par exemple lorsque vous accueillez vos premiers voyageurs ou si vous proposez des séjours longue durée. D’après les données d’Airbnb, les hôtes qui proposent cette promotion pendant les 30 premiers jours de publication de leur annonce décrochent leur première réservation plus rapidement.
Critères de Tarification
La tarification intelligente Airbnb est un outil stratégique qui permet de calculer et d’ajuster les prix de votre hébergement en temps réel afin de recevoir plus de réservations et de maximiser vos revenus. Cette fonctionnalité est disponible pour tous les utilisateurs de la plateforme gratuitement.
L’algorithme de tarification intelligente Airbnb prend différents facteurs en compte dont la demande locale, les événements spéciaux, les tendances saisonnières et les prix des hébergements concurrents. Le système collecte et analyse des données en temps réel pour ajuster les prix de manière dynamique.
Les principaux critères utilisés pour calculer la tarification intelligente d’Airbnb incluent :
- Demande du marché
- Concurrence
- Caractéristiques du logement
- Historique des réservations
- Commentaires
- Conditions économiques générales
- Comportement des utilisateurs
En proposant des prix compétitifs et adaptés aux conditions du marché, les hôtes peuvent attirer un plus grand nombre de réservations et ainsi maximiser leurs revenus. De plus, en période de variations de la demande touristique, la tarification dynamique permet de réagir rapidement et de maintenir un taux d’occupation élevé.
Caractéristiques du Bien
Le type de propriété, le nombre de chambres, les commodités offertes et la capacité d’accueil influencent le prix. En examinant des critères tels que le type de propriété, l’emplacement, les commodités et les avis, ainsi que l’activité de recherche dans le secteur, les hôtes peuvent ajuster leurs tarifs.
Ces frais sont calculés sur la base du sous-total de la réservation, comprenant le tarif par nuit ainsi que les frais de ménage et les frais additionnels selon le modèle de tarification choisi.
Comprendre les frais supplémentaires sur les réservations Airbnb
Commission Airbnb :
- La commission Airbnb est calculée à partir du sous-total de la réservation sous forme d’un pourcentage.
- Ce sous-total consiste en : le coût de la nuitée multiplié par le nombre de nuits plus tous les frais facultatifs (frais de ménage, etc.), à l’exclusion des frais et taxes Airbnb.
- Airbnb applique sa commission sur la base du montant total des services optionnels facturés au client sur l’ensemble de son séjour.
Exemple de simulation de frais :
- Pour trois nuits à 100 euros la nuit, soit 300 euros, auxquels on ajoute 40 euros de frais de ménage, on obtient 340 euros.
- Airbnb facture ses 3 % à l’hôte, ce qui donne 340 € x 3 % = 10,2 € (hors taxes).
- Airbnb facturera 14% de commission aux voyageurs, ajoutés au montant de la réservation lors du paiement.
Modes d’application de la commission :
- La commission Airbnb peut s’appliquer de deux façons :
- Frais partagés (entre le voyageur et l’hôte) : si vous optez pour ce fonctionnement, la commission d’Airbnb sera payée par les voyageurs et par l’hôte.
- Airbnb appliquera 3% de frais de service pour l’hôte, et ajoutera des frais de service pour les voyageurs à hauteur de 14% du montant du séjour.
Conseils pour les hôtes :
- Maximisez votre taux d’occupation.
- Demeurez flexible sur la politique d’annulation : si vous choisissez la politique d’annulation la plus stricte, votre commission est susceptible d’augmenter d’environ 2 %.
- Optimisez vos charges et déléguez vos tâches chronophages.
- Développez vos réservations directes tout en restant sur Airbnb.
Frais pour les voyageurs supplémentaires :
- Votre logement est prévu pour un certain nombre de voyageurs, mais si vous pensez pouvoir accueillir des personnes supplémentaires, vous pouvez facturer des frais pour les voyageurs supplémentaires.
- Vous devez décider du nombre de voyageurs supplémentaires que vous pouvez accueillir et pouvez ajouter des frais pour chaque voyageur au-delà de votre limite habituelle.
- Si vous souhaitez ajouter des frais pour des voyageurs supplémentaires à une réservation confirmée, vous devez envoyer une demande de modification au voyageur.
Frais supplémentaires :
- Les frais supplémentaires du locataire sont des frais additionnels appliqués pour chaque locataire, en plus de la réservation.
- Vous pouvez ajuster votre stratégie de tarification en ajoutant 3 types de frais supplémentaires.
- Non, un hôte ne peut pas vous facturer de frais supplémentaires qui n’étaient pas indiqués dans l’annonce au moment de la réservation.
Frais de service pour les hôtes :
- Pour les hôtes, les frais de service se situent généralement entre 14 et 16 %.
- Les hôtes avec des conditions d’annulation très strictes peuvent payer davantage.
- Les frais pour les séjours de 28 nuits ou plus peuvent être moins élevés.
Frais pour les voyageurs :
- Les frais de service payés par les voyageurs tournent autour de 14% du sous-total de la réservation, comprenant le prix par nuit, les frais de nettoyage, et d’autres frais.
Comment les hôtes établissent-ils leurs prix sur Airbnb ?
En tant qu’hôte sur Airbnb, vous avez le contrôle total sur vos prix. Vous pouvez les modifier à tout moment selon vos besoins. C’est vous qui décidez.
Voici comment procéder pour établir vos prix :
- Vous pouvez fixer votre prix par nuit lors de la création de votre annonce au cours du processus Airbnb Start. Ce prix s’applique à toutes les nuits à venir.
- Le prix par nuit que vous fixez comprend les frais de service voyageur et le prix de base pour le logement. Le prix de base correspond à votre versement, à l’exclusion des frais de service hôte.
- Si vous avez des frais supplémentaires, ils ne seront pas inclus dans votre prix de base.
- Pour vous aider à fixer un prix compétitif, utilisez la fonctionnalité Logements similaires pour comparer votre logement à d’autres.
- La tarification intelligente permet aux annonces semblables à la vôtre de laisser les tarifs augmenter ou baisser automatiquement en fonction de la demande.
Quelques conseils pratiques :
- En 2022, plus de 80 % des chambres à travers le monde étaient disponibles à moins de 100 $ US par nuit, avec un prix moyen de 67 $ US par nuit.
- Pour déterminer votre prix, il est conseillé de comprendre les prix moyens des logements similaires dans votre région. Allez dans votre calendrier pour comparer des logements similaires à proximité en sélectionnant une date ou une plage de dates.
Des expériences d’hôtes :
- Richard, qui est l’hôte d’une chambre près du centre-ville de Toronto, a commencé « un peu en dessous de la concurrence » pour attirer des voyageurs plus rapidement. Ça a fonctionné, et il a presque complété ses réservations lors de ses trois premiers mois.
- Reed, un Superhôte de Philadelphie, a étudié la situation dans sa ville avant de fixer le prix de sa chambre. Avec un tarif bas et des séjours plus longs, il dit que son calendrier est rempli, lui permettant de rembourser son hypothèque plus tôt que prévu.
- Les voyageurs cherchant des séjours longue durée apprécient souvent les logements avec réductions. Reed propose des réductions à la semaine et au mois pour inciter les réservations.
Enfin, vous pouvez également confier la gestion de votre annonce à Bnbsitter pour bénéficier d’un algorithme de pricing sur Airbnb. Proposer des tarifs spéciaux pour les réservations de courte durée est également une stratégie efficace.
L’impact des saisons et des événements sur les tarifs Airbnb
L’impact des saisons et des événements sur les tarifs Airbnb
Il est possible de définir des tarifs saisonniers. En revanche, il vous faudra définir les saisons vous-même (c’est pas automatique).
Pour cela, il vous faut activer les « outils professionnels », même si vous êtes un particulier. Vous pouvez y accéder en suivant ce chemin : compte > paramètres du compte > Outils professionnels pour les hôtes. Une fois ces outils activés, depuis le calendrier, vous pouvez définir des « ensembles de règles ».
- Vous pouvez alors fixer des variations (en %) à votre prix de base. Par exemple, vous choisissez un prix de base de 100€ et créez une règle avec une variation à +20% en haute saison pour obtenir 120€ en saison.
- De même, vous pouvez appliquer une variation à -20% en période très creuse pour avoir un prix à 80€ lorsque c’est très très calme.
Vous devez ensuite définir sur votre calendrier quelles sont les périodes à classer en ‘haute saison’, les périodes ‘normales’ et les périodes ‘basse saison.
Vous pouvez également utiliser ces outils pour fixer pour des périodes données les arrivées ou les départs à un certain jour. Cela inclut une durée minimum de séjour.
Par exemple, en haute saison, vous définissez les règles suivantes :
- +20% du prix,
- 14 nuits minimum,
- Arrivée et départs uniquement le samedi.
Et en saison basse, vous pouvez décider :
- De faire 2 nuits minimum,
- -20% sur le prix,
- Pas d’arrivée ni de départ le mercredi car vous n’êtes pas dispo.
Si vous souhaitez que les séjours soient à 100€ la nuit le weekend même si les gens réservent 2 nuits, il existe une autre façon de faire :
Ne fixez pas de réduction en fonction de la durée du séjour, mais définissez un tarif weekend (section « Prix par nuit le week-end » sous « Autres frais »). Dans ce cas, le prix de base à définir dans votre annonce sera le tarif semaine (ex 50€) et le prix weekend serait 100€.
Vous devez créer une règle spécifique ainsi :
- 33% de réduction (tarif général),
- 50% de réduction pour 2 nuitées.
Enfin, essayez ces cinq conseils de tarification pour maximiser les réservations pendant votre haute saison touristique, notamment en augmentant vos disponibilités et en offrant des réductions.
Le système de tarification de la plate-forme Airbnb est relativement bien fait. Vous pouvez définir la tarification en fonction des saisons, ce qui est un paramètre particulièrement important. Pour cela, vous devez vous rendre sur le calendrier.
