Louer une chambre sur Airbnb : Conditions légales et conseils pratiques en France
Conditions légales pour louer une partie de votre maison sur Airbnb
Conditions légales pour louer une partie de votre maison sur Airbnb
L’ensemble des propriétaires de logements français ont potentiellement le droit de mettre tout ou partie de leur bien en location sur Airbnb. Toutefois, il existe des restrictions légales et conventionnelles. Elles portent sur le droit de la copropriété et peuvent impliquer des démarches préalables auprès de la mairie où se situe la résidence. Par exemple, si le logement fait partie d’une copropriété et que le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, il n’est pas possible de le mettre sur Airbnb.
Il est important de vous assurer que vous avez le droit d’accueillir des voyageurs dans votre logement. Des contrats, des lois ou autres règlements locaux peuvent présenter certaines restrictions.
Réglementation spécifique à respecter
- Respecter la réglementation de la location de meublés touristiques. Mettre en location son appartement ou sa maison sur Airbnb revient à le faire entrer dans la catégorie de la location de meublés touristiques. Des règles viennent donc à s’appliquer.
- Le bien ne peut pas être mis à la location plus de 120 jours par an (articles L324-1-1, D324-1 et suivants du Code du tourisme).
- Faire une déclaration de changement d’usage. À défaut, le logement n’entre plus dans la même catégorie et intègre celle des locaux commerciaux, et le propriétaire est alors tenu de faire une déclaration de changement d’usage.
- Pour louer sa résidence secondaire, un propriétaire doit :
- ne pas être présent durant la location,
- ne pas louer le logement plus de 90 jours consécutifs au même client,
- demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee,
- déclarer le meublé de tourisme en mairie (les procédures varient selon le lieu d’habitation).
Autres obligations
La déclaration en mairie de la mise en location de la résidence secondaire en Airbnb est obligatoire. Cette déclaration est gratuite et vous pouvez le faire à condition de le déclarer préalablement à la mairie et aux impôts, et de respecter les règles de location d’un meublé de tourisme.
À Paris, à compter du 1er décembre 2017, les personnes proposant à la location un meublé de tourisme doivent obligatoirement s’inscrire préalablement auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour se voir délivrer un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur toutes les annonces de location.
Restrictions supplémentaires
La loi Le Meur, dite «anti-Airbnb», promulguée en novembre 2024, vise à inciter les propriétaires immobiliers à louer leurs logements sur de longues durées, plutôt qu’en meublés touristiques via des plateformes comme Airbnb. Elle implique de nouvelles restrictions, notamment l’interdiction de louer des passoires thermiques. Dès le 1er janvier 2025, les propriétaires d’une résidence secondaire ne pourront plus la mettre en location sur Airbnb si son diagnostic de performance énergétique est classé G.
Certaines villes imposent l’obtention préalable d’une autorisation auprès de la mairie avant de pouvoir louer sa résidence secondaire. Les villes concernées sont celles :
- de plus de 200 000 habitants,
- Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne,
- de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues ».
Déclarer vos revenus
Les revenus que vous gagnez en tant qu’hôte sur Airbnb doivent être déclarés. Ils sont considérés comme des revenus imposables, susceptibles d’être assujettis à différents impôts, tels que l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
Depuis janvier 2020, les plateformes en ligne exerçant des activités en France, comme Airbnb, sont légalement tenues de transmettre chaque année des données spécifiques à l’administration fiscale française.
En 2017, l’administration fiscale française a publié un article pour vous aider à déterminer vos revenus imposables et déclarer les revenus issus des activités auxiliaires.
Les revenus que vous avez perçus en 2018 grâce à la location d’une partie de votre résidence principale sont exonérés si :
- le tarif de la location est fixé dans des limites raisonnables,
- vos revenus locatifs ne dépassent pas 760 € par an.
Sous-louer votre résidence principale
Louer une partie de sa résidence principale : aucune limite de durée. En revanche, il n’existe pas de limite de nuitées si vous souhaitez louer seulement une partie de votre logement. Cette règle est plutôt logique puisque vous continuez à vivre dans votre logement et vous vous contentez seulement de partager l’espace.
Il est essentiel d’habiter sa résidence principale au moins 8 mois par an et de vérifier auprès de la mairie de votre commune la nécessité de déclarer sa location.
Dans toutes les villes de France, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois). C’est logique puisque vous êtes censé occuper cette résidence au moins huit mois de l’année.
Les avantages et inconvénients de la location d’une chambre sur Airbnb
Avantages de la location sur Airbnb :
- La location via Airbnb est financièrement intéressante. Les revenus potentiels peuvent être très alléchants, notamment dans les grandes villes.
- Selon une étude de 2016 du Journal du Net, louer son appartement sur Airbnb peut être jusqu’à 3,5 fois plus rentable qu’une location classique, notamment dans certains arrondissements de Paris.
- En offrant des services supplémentaires (comme une place de parking ou l’accès à des installations), vous pouvez augmenter la valeur perçue de votre bien et améliorer la satisfaction des clients.
- La location courte durée permet de réaliser un complément de revenus.
- Elle offre la possibilité de fixer des tarifs plus élevés qu’en location classique, et assure une flexibilité accrue.
- Les voyageurs bénéficient d’une expérience personnalisée, ce qui rend leur séjour plus agréable.
Inconvénients de la location sur Airbnb :
- La gestion est chronophage. Cela implique de s’occuper du ménage, de la remise des clés, de la diffusion de l’annonce, et de gérer les réservations et litiges.
- Les charges associées à la location sur Airbnb peuvent être élevées, notamment pour le nettoyage et la gestion des check-in et check-out si l’on délègue ces tâches.
- Louer à la nuit est fatigant. Cela nécessite de laver le linge, faire le ménage entre chaque voyageur et gérer les arrivées et départs.
- Il existe un risque d’impossibilité de choisir ses locataires. Bien que vous puissiez refuser certaines réservations, cela peut affecter votre classement sur la plateforme.
- Globalement, la location courte durée peut être plus stressante et exigeante que la location à l’année, même si elle est plus rémunératrice.
Comme dans beaucoup d’investissements, gains et risques vont de pair.
Comment gérer les aspects fiscaux de la location sur Airbnb en France
Les revenus issus de la location de biens via Airbnb en France sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Voici les principaux points à prendre en compte :
- Régime Micro-BIC :
- Applicable pour des revenus annuels jusqu’à 70 000 €.
- Un abattement forfaitaire de 50 % est accordé; 71 % pour les meublés de tourisme classés.
- Si les revenus annuels ne dépassent pas 23 000 €, il offre un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés).
- Régime Réel :
- Pour des revenus supérieurs à 70 000 €, permettant de déduire les charges réelles sans abattement forfaitaire.
- Il autorise la déduction des charges réelles liées à la location, telles que les travaux d’entretien, d’emprunt et les frais de gestion locative.
- Déclaration :
- Les hôtes doivent remplir les formulaires appropriés lors de leur déclaration annuelle de revenus.
- Formulaire 2042 C PRO: pour le régime micro-BIC.
- Formulaire 2031 SD: pour le régime réel.
- Exonération :
- Revenus inférieurs à 305 € par an OU 760 € pour la location de pièces de la résidence principale peuvent être exonérés.
- Prélèvements Sociaux :
- Les cotisations sociales sont calculées sur la base des revenus nets imposables après abattement ou déduction des charges réelles.
- Principaux prélèvements sociaux :
- CSG: 9,2%
- CRDS: 0,5%
- Prélèvement de Solidarité: 7,5%
- Taxe de séjour :
- Cette obligation fiscale est due par tous les voyageurs séjournant dans des hébergements touristiques.
- Les hôtes doivent collecter et reverser la taxe de séjour à la commune.
- Depuis 2019, Airbnb collecte automatiquement la taxe de séjour là où elle est en vigueur.
- Réglementation :
- Depuis 2022, Airbnb est tenue de recueillir et de transmettre les informations des hôtes à l’Administration fiscale au sein de l’UE.
- Les loueurs s’exposent à un redressement fiscal sur trois ans en cas d’omission de déclaration, avec pénalités et intérêts de retard.
- Comptabilité :
- Une mise en place d’une comptabilité rigoureuse et d’une bonne gestion administrative est essentielle pour éviter des sanctions fiscales.
En résumé, les hôtes Airbnb doivent être attentifs au choix du régime fiscal, respecter les obligations déclaratives et gérer leurs charges de manière optimale pour garantir la conformité fiscale.
