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Puis-je sous-louer sur Airbnb en tant que locataire ? Règles et conseils essentiels

Author Kihaëcq Jeanne

Published on: janvier 28, 2025

Comprendre les règles de la sous-location sur Airbnb pour les locataires

Règles de la sous-location sur Airbnb pour les locataires

Un locataire n’a pas le droit, par principe, de sous-louer son logement sur Airbnb. Toutefois, il peut le faire s’il a l’accord écrit du bailleur. En effet, pour pouvoir sous-louer licitement son logement, le locataire doit obtenir expressément et par écrit l’accord du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer, qui doit être égal à celui du locataire.

Si un bailleur constate que son logement est sous-loué sans qu’il ait donné son accord, il doit mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements. Si le locataire persiste, il doit faire constater la situation à l’aide d’un huissier de justice et de nouveau mettre en demeure de cesser ses agissements, sous peine de résiliation du contrat de location. Il est important de noter que le propriétaire peut faire constater la sous-location illégale par voie d’huissier et adresser au locataire une sommation de respecter les clauses du bail, ce qui peut conduire à des conséquences juridiques pour le locataire.

Conditions à respecter

• Obtention de l’accord écrit et préalable du propriétaire.
• Prévoir un revenu de sous-location qui ne peut pas excéder le montant du loyer.

Notez que le loyer réclamé par le locataire ne peut pas être supérieur à celui dû au bailleur. D’autre part, le locataire doit demander l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, pour les logements meublés dont le bail a été signé avant la loi ALUR (24 mars 2014), l’autorisation du propriétaire n’est pas obligatoire.

Conseils pour une sous-location réussie

Pour éviter tout litige futur, il peut être opportun d’envisager la sous-location dès la signature du contrat de location en insérant une clause claire et précise sur ce point, qu’il s’agisse d’une autorisation ou d’une interdiction. Faire une demande de sous-location à son propriétaire nécessite de suivre certaines étapes pour s’assurer que la demande soit acceptée. Tout d’abord, vérifiez les termes de votre contrat de location, car la sous-location n’est pas toujours autorisée sans l’accord écrit du propriétaire. Ensuite, rédigez une lettre ou un e-mail formel expliquant votre intention de sous-louer via Airbnb, en précisant la durée de la sous-location, ainsi que le profil des locataires potentiels.

Responsabilités et risques

Le locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb est garant du sous-locataire, mais aussi responsable des dommages que le logement peut causer à ce dernier. En conséquence, le locataire-bailleur a tout intérêt à souscrire une assurance multirisque habitation avec les garanties “recours du sous-locataire” et “recours des voisins et des tiers”. Dans l’idéal, le sous-locataire doit lui aussi être couvert par une assurance multirisque habitation. De plus, Airbnb propose des garanties couvrant les dommages causés volontairement par les “voyageurs” sous-locataires, à hauteur de 1 million de dollars (environ 900 000 euros). Néanmoins, cette garantie ne s’applique que si la sous-location est expressément autorisée par le propriétaire.

Conséquences fiscales

La sous-location d’un logement sur Airbnb donne lieu à un revenu qui doit être déclaré aux impôts. La non-déclaration des revenus Airbnb est considérée comme une fraude fiscale, et est passible de sanctions. Au moment de la déclaration de l’impôt sur le revenu, le locataire-bailleur a le choix entre deux régimes de fiscalité : le régime réel et le régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Sanctions en cas de non-respect des règles

Les sanctions peuvent être assez lourdes pour celui qui ne respecte pas les règles de sous-location. La loi prévoit que le propriétaire peut demander la résiliation de votre bail et des dommages et intérêts. Enfin, la sous-location d’un logement social constitue donc une violation du contrat de location et peut entraîner des sanctions, telles que la résiliation du bail.

Comment obtenir l’accord du bailleur pour louer sur Airbnb ?

Pour louer sur Airbnb, il est essentiel d’obtenir l’accord du bailleur. Voici les démarches à suivre :

• Il existe une sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement son logement à disposition d’une personne moyennant une contrepartie financière.
• Dans le cas des locations vides ou meublées qui constituent la résidence principale du locataire, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire ne peut sous-louer son logement sans l’accord écrit du bailleur.
• Le locataire doit obtenir expressément et par écrit l’accord du bailleur sur le principe de la sous-location ainsi que sur le montant du loyer de sous-location. Il est précisé que ce montant ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal.
• Un accord oral ne suffit pas. Il est impératif d’obtenir une autorisation écrite et signée pour se protéger en cas de litige. Si le propriétaire découvre cette activité sans avoir donné son accord, il peut résilier le bail ou engager des poursuites judiciaires.
• Il est possible que le bailleur obtienne la condamnation du locataire et de la plateforme en cas de sous-location non autorisée, surtout si le locataire n’a pas transmis l’autorisation écrite.
• Il existe une exception pour les locations de meublés dont le bail a été signé avant mars 2014. Si le bail ne mentionne pas de clause sur la sous-location, le locataire peut légalement sous-louer sans l’accord du propriétaire.

En résumé, la démarche pour sous-louer un logement via Airbnb nécessite une communication claire avec le bailleur et un accord formel pour éviter des complications légales.

Les risques encourus par un locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation

Sous-louer son logement sur Airbnb peut sembler tentant pour un locataire, mais cela nécessite l’accord écrit du propriétaire et le respect de certaines conditions légales. En l’absence d’autorisation, les risques encourus sont significatifs.

• Risque de perte du bail locatif : Considéré comme « légitime et sérieux », votre propriétaire bailleur peut ne pas renouveler votre contrat de bail en se fondant sur ce motif. Il peut également saisir le tribunal et demander une résiliation judiciaire du bail. Toutefois, cela reste à l’appréciation d’un juge.
• Sanctions financières : En date du 6 avril 2016, un jugement du Tribunal d’Instance de Paris a condamné des locataires qui avaient sous-loué sur Airbnb à verser une compensation de 5 000 euros à leur bailleur. Le TI a également prononcé la résiliation immédiate du bail de location.
• Prouver la sous-location illégale : Cette sanction a fait suite à l’article 546 du Code Civil. Dans ces circonstances, le propriétaire doit se munir de preuves afin de prouver cet acte de sous-location illégale commise par son locataire. Des mails que vous avez échangés avec votre locataire pourraient être suspects (comme la perte de la double de votre clé, une serrure cassée,…).
• Risques financiers : Les risques financiers liés à la sous-location sans autorisation sont bien réels. Voici l’histoire d’un locataire : « J’ai sous-loué mon appartement sur Airbnb sans l’accord de mon propriétaire, et j’ai été condamné à lui rembourser 6 000 € pour les loyers perçus illégalement. »
• Risques juridiques : Les risques encourus par un locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation comprennent des risques juridiques sérieux, comme l’expulsion ou des amendes, si elle est effectuée sans l’autorisation du propriétaire ou en violation des lois locales. En cas de non-respect des conditions, vous risquez l’expulsion et des problèmes juridiques.
• Témoignages de difficultés légales : De nombreux locataires rencontrent des difficultés légales en sous-louant sur Airbnb sans autorisation. Un témoignage illustre cela : “J’ai décidé de sous-louer mon appartement sur Airbnb sans en informer mon propriétaire. Malheureusement, cela a rapidement tourné au cauchemar lorsque j’ai reçu une lettre d’éviction. Non seulement j’ai perdu mon appartement, mais j’ai aussi dû payer des frais légaux élevés pour non-respect des termes de mon bail.”
• Recours d’expulsion : Un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb court des risques dès lors que son propriétaire s’en aperçoit. En effet, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
• Conséquences potentielles : Sous-louer un logement sur Airbnb sans autorisation du propriétaire expose le locataire à des risques juridiques sérieux, tels que la perte du bail, résiliation judiciaire, amendes élevées, remboursement des loyers perçus illégalement, voire expulsion.
• Amende potentielle : Les loueurs Airbnb, qui ne respectent pas cette règle, sont passibles d’une amende d’un montant de 50 000 euros.
• Déclaration des revenus : Les revenus perçus de la sous-location sur Airbnb doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux.
• Limites de la couverture Airbnb : Airbnb couvre les dégâts allant jusqu’à 700K euros. Toutefois, attention, c’est autre chose lorsqu’il s’agit de sous-location ! Cette garantie ne fonctionne pas pour les logements sous-loués sans l’autorisation de son propriétaire.

Conseils pour réussir sa location sur Airbnb en tant que locataire

Conseils pour réussir sa location sur Airbnb en tant que locataire :

• Photographie : Les photos sur internet sont les premières images vues par les internautes.
  • Il est donc conseillé de soigner particulièrement le visuel de votre bien immobilier à louer.
  • Les photos doivent être lumineuses, de qualité, sans objet qui traîne.
  • Il est parfois judicieux de faire appel à un photographe professionnel.
• Description : La description soignée et précise de votre bien immobilier est cruciale pour attirer des locataires.
  • Décrivez minutieusement chaque pièce avec l’équipement intégré : télévision, accès wi-fi gratuit, parking, terrasse, jardin, piscine privée…
  • Un bon descriptif attire plus de locataires.
• Réactivité : Une personne qui recherche un bien pour passer ses vacances envoie souvent plusieurs demandes.
  • La rapidité de la réponse est donc cruciale pour décrocher la location.
    • Le délai de réponse ne doit pas dépasser 1 heure idéalement.
  • Montrez votre disponibilité et votre réactivité pour donner confiance.
• Commentaires : Les commentaires laissés par les clients sont des outils incontournables sur les sites.
  • Attention aux mauvais commentaires : les locataires les lisent avant de réserver et ils influencent leur avis et leur réservation.
  • Les avis des précédents locataires peuvent influencer la décision d’une nouvelle réservation.
• Planification : Tenez à jour votre planning de réservation pour éviter les surréservations et décevoir les potentiels locataires.

Pour une expérience Airbnb réussie :

• Lisez les commentaires des anciens locataires pour avoir un aperçu précieux de ce à quoi vous attendre.
  • Soyez attentif aux commentaires positifs et négatifs.
• Soyez respectueux.
  • Respectez les règles de la maison de l’hôte et traitez le logement comme si c’était le vôtre.
• Communiquez.
  • La communication avec l’hôte est essentielle. Si vous avez des préoccupations ou des besoins spécifiques, n’hésitez pas à en parler.
• Profitez de l’occasion pour explorer la région et interagir avec les habitants.
  • Airbnb offre une expérience authentique en vous permettant de séjourner dans des quartiers locaux, de cuisiner vos repas et de vivre comme un résident.
• En choisissant Airbnb, vous avez la possibilité de vivre une véritable immersion culturelle et de créer des souvenirs inoubliables.