Comprendre le plafond de location Airbnb en France : règles et limites
Plafond de location Airbnb en France : règles et limites
La location d’un bien sur Airbnb est limitée à 120 jours par an. En effet, on considère qu’une résidence principale doit être occupée par son propriétaire ou locataire durant au moins huit mois par an. Cette règle s’applique dans toutes les villes de France.
Attention, en cas de dépassement du nombre de jours autorisés (120), le bien est soumis soit à déclaration, soit à un changement d’usage selon la commune de situation. Le contrevenant aux obligations en vigueur peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 Euros. En cas de fausses déclarations et manœuvres frauduleuses, le contrevenant risque jusqu’à 80 000 euros d’amende et une peine d’emprisonnement d’un an.
Depuis le 1er janvier 2019, Airbnb et ses concurrents appliquent automatiquement cette limite de 120 jours par an pour une liste de 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. Cela signifie que l’annonce de location est automatiquement désactivée une fois la limite légale de 120 jours de location atteinte.
Il est également possible de demander une exemption à Airbnb pour dépasser ce nombre de jours. Pour cela, il faut prouver une absence de votre logement pendant plus de 4 mois dans l’année pour des raisons précises : problème de santé, déplacement professionnel ou force majeure. Une autre option est de louer votre résidence principale pour une durée de 90 jours.
Pour les résidences secondaires, il n’y a pas de limite à la location Airbnb. Vous pouvez louer autant de nuitées que vous le souhaitez durant une année civile, sans aucune restriction. Louer votre résidence secondaire découle de votre droit de propriété le plus strict.
La loi Le Meur, dite « anti-Airbnb », promulguée en novembre 2024, vise à inciter les propriétaires immobiliers à louer leurs logements sur de longues durées. À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires d’une résidence secondaire ne pourront plus la mettre en location sur Airbnb si son diagnostic de performance énergétique est classé G.
La loi anti-Airbnb prévoit par ailleurs que les maires pourront abaisser le nombre maximal de jours de locations touristiques des résidences principales à 90 jours, contre 120 aujourd’hui. De plus, certains municipalités peuvent établir une procédure d’enregistrement pour toute personne proposant un meublé de tourisme à la location. Avant de commencer à accueillir des voyageurs, vous devez obtenir un numéro d’enregistrement sur le site web de la mairie où se trouve votre bien et l’indiquer sur votre annonce.
En conclusion, voici un résumé des règles :
- Location limitée à 120 jours par an pour les résidences principales.
- Pas de limite pour les résidences secondaires.
- Possibilité d’exemption pour des raisons spécifiques.
- À partir du 1er janvier 2025, la limite passera à 90 jours à Paris.
- Obtention d’un numéro d’enregistrement requise dans certaines villes.
Fiscalité Airbnb 2024 : ce que vous devez savoir sur les revenus locatifs
Fiscalité Airbnb 2024 : Ce que vous devez savoir
En France, la location d’un bien meublé entraîne des obligations fiscales ainsi que des prélèvements sociaux. Cela signifie que même les personnes non assujetties à l’impôt sur le revenu devront s’acquitter des prélèvements sociaux. Pour les locations “classiques” proposées par des particuliers mettant leur logement à disposition sur Airbnb pendant les vacances ou de manière occasionnelle (si les loyers dépassent 23 000 €, les calculs peuvent varier), l’impôt prélevé sera calculé selon le régime Micro-BIC.
Il existe deux régimes distincts pour la location meublée : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC, que nous avons précédemment exploré avec son abattement de 50%, est un régime simplifié pour les loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (depuis 2023). Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives. En revanche, le régime réel implique la déduction des charges réellement supportées sur le bien des loyers. Si vos revenus provenant d’Airbnb dépassent 77 700 € par an, le régime micro-BIC ne sera plus applicable, vous obligeant à déclarer selon le régime réel.
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le montant des revenus Airbnb à déclarer correspond au montant brut des revenus perçus. Airbnb vous fournira une déclaration de revenus annuelle, qui vous permettra de connaître le montant total des revenus générés par la location de votre logement.
Selon la nature de votre location sur Airbnb, vous pouvez être considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur en meublé professionnel (LMP). Si vous percevez moins de 23.000€ de revenus locatifs annuels et que vos recettes locatives sont inférieures à 50% des revenus du foyer fiscal, vous êtes considéré comme LMNP. Si vous dépassez ces seuils, vous êtes considéré comme LMP.
Les loueurs en meublé qui publient un ou plusieurs logements sur Airbnb, qu’ils soient professionnels ou non-professionnels, ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Cependant, il est important de noter que, en dehors de la condition d’exonération discutée précédemment pour la résidence principale, les loyers provenant de la location meublée en France doivent être déclarés de manière systématique.
- Il est essentiel de connaître vos droits et obligations fiscales avant de vous lancer dans la location de votre logement ou de votre résidence secondaire.
- En France, la réglementation fiscale en vigueur pour la déclaration des revenus Airbnb dépend de plusieurs critères, tels que la nature de votre location, la durée de votre activité et le montant de vos revenus.
- Les chambres d’hôtes bénéficient d’un abattement de 71%, au lieu de 50%. Le plafond est de 188.700€, contrairement à 77.000€ pour la location d’hébergements meublés classiques.
Concernant l’exonération d’impôt, la location meublée d’une ou de plusieurs pièces de la résidence principale bénéficie d’une exonération d’impôt uniquement si les loyers annuels ne dépassent pas 760 €. Conformément à l’article 35 bis du Code Général des Impôts, en 2024, les revenus de location issus de la résidence principale sont exonérés d’impôt tant qu’ils restent en deçà de 760 € par an. Dans ce cas, aucune déclaration n’est requise.
À noter que les plafonds de revenus connaissent également une révision drastique. Pour les meublés non classés, le seuil passe de 77 700 € à 15 000 € de revenus locatifs annuels. Au-delà de ces montants, vous devrez obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition. De plus, les logements qui n’ont pas été classés en meublé de tourisme verront leur abattement fiscal réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs. Les meublés de tourisme, quant à eux, verront leur abattement abaissé de 71 % à 50 %, avec une limite de 77 700 € de revenus.
Enfin, pour ceux qui envisagent de ne pas déclarer leurs loyers conformément aux cases dédiées, nous aborderons également les risques potentiels de redressement. L’administration fiscale a la possibilité de rectifier les déclarations sur une période de trois ans, incluant l’année en cours ainsi que les deux précédentes. Elle effectuera le recalcul de l’impôt généré par les loyers et exigera le paiement. En sus, prévoyez une majoration de 10% ainsi que des intérêts de retard de 0,2% par mois.
Impact de la nouvelle loi Airbnb 2024 sur les propriétaires et les rentrées financières
Adoptée le 7 novembre 2024, la loi « Anti-Airbnb » introduit un tournant décisif pour les locations de courte durée en France.
Cette législation impose des restrictions nouvelles aux propriétaires de meublés touristiques, avec des mesures fiscales et environnementales significatives. L’objectif est de favoriser la location longue durée, en particulier dans les zones où le besoin de logements pour les résidents est urgent.
- Cette réforme apporte une réduction marquée des avantages fiscaux pour les locations touristiques meublées.
- Les abattements fiscaux passent à 50 % pour les meublés classés (au lieu de 71 %) et à 30 % pour les meublés non classés (au lieu de 50 %), avec un plafond de revenus annuel réduit.
- Le plafond des revenus annuels pour bénéficier de cet abattement fiscal est réduit à 15 000 euros, contre 77 700 euros auparavant.
En plus des changements fiscaux, cette loi impose aux propriétaires de respecter des normes énergétiques strictes :
- Interdiction de louer des « passoires thermiques » : à partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués en meublé touristique, une restriction qui s’étendra aux biens classés F en 2028 et aux biens E en 2034.
- Avec la nouvelle loi location saisonnière 2024, tous les meublés de tourisme doivent désormais passer un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les propriétaires doivent veiller à ce que leur logement soit conforme à ces exigences pour éviter des amendes de 5 000 euros.
Cette nouvelle réglementation oblige les bailleurs à repenser leur modèle de location. Entre les adaptations fiscales, les rénovations énergétiques et les nouveaux quotas, les propriétaires ont désormais intérêt à évaluer le potentiel de la location longue durée, qui pourrait s’avérer plus stable et avantageuse sur le long terme.
La nouvelle loi limite également les locations saisonnières des résidences principales à 90 jours par an, sous peine d’amendes pouvant aller jusqu’à 15 000 euros. Ces nouvelles règles assurent une meilleure gestion des locations saisonnières, contribuant à rétablir un équilibre entre l’activité touristique et les besoins des résidents permanents.
Dès 2025, une TVA de 10 % sera imposée aux locations touristiques de courte durée via des plateformes comme Airbnb. Destinée à aligner la fiscalité avec celle des hôtels, cette mesure pourrait avoir un impact significatif sur les rentrées financières des propriétaires.
L’intention principale de cette loi est de trouver un équilibre entre le développement du tourisme et la protection des résidents.
En renforçant la régulation, le gouvernement espère réduire la spéculation immobilière et préserver les logements pour les résidents permanents dans les zones où ils sont devenus rares.
Enfin, les copropriétés peuvent désormais interdire les locations saisonnières sous certaines conditions. Avec cette loi, une copropriété peut décider d’interdire les locations de courte durée par un vote à la majorité des deux tiers, facilitant la prise de décision pour les résidents.
