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Loi Airbnb 2024 : Régulations, Fiscalité et Droits des Hôtes Clarifiés

Author Kihaëcq Jeanne

Published on: janvier 17, 2025

Les nouvelles régulations des meublés de tourisme en France : Comprendre la loi Airbnb de 2024

La loi Airbnb de 2024, adoptée par l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024, modifie significativement le cadre réglementaire entourant les meublés de tourisme en France. Voici les principales dispositions :

• Fiscalité : La loi modifie le régime fiscal ‘micro‐BIC’ des meublés de tourisme. L’abattement fiscal est abaissé à 50% pour les meublés classés et chambres d’hôtes, dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels. Pour les meublés non classés, l’abattement sera de 30% dans la limite de 15 000 euros de revenus. Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Les meublés de tourisme devront respecter un DPE classé au minimum F en 2025 et E en 2028. Cela vise à éviter l’éviction du logement locatif permanent au profit de la location meublée touristique.
• Pouvoirs des maires : Les maires obtiennent des pouvoirs élargis pour réguler les locations touristiques. La déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée. De plus, ils peuvent suspendre un numéro de déclaration en cas de non-respect des réglementations.
• Modification des règlements de copropriété : Les règlements existants pourront être modifiés à la majorité simple pour interdire la location de meublés de tourisme. Tout nouveau règlement devra préciser cette possibilité.
• Déclaration de location : Les propriétaires doivent procéder à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. Cette déclaration doit indiquer si le bien constitue la résidence principale du loueur.
• Limite de jours de location : Les communes peuvent limiter à 90 jours par an le nombre de jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme. Des amendes civiles seront appliquées en cas de dépassement.
• Quotas de meublés de tourisme : Les communes peuvent établir des quotas et désigner des zones réservées à la location de meublés de tourisme.
• Objectif de la loi : La loi vise à réguler les meublés de tourisme pour équilibrer l’offre de logements permanents et l’activité touristique. Elle n’interdit pas ces meublés, mais cherche à protéger le marché locatif et à répondre à la crise du logement.

Dans l’ensemble, cette loi représente un encadrement significatif des meublés de tourisme afin de favoriser le logement permanent et de corriger les déséquilibres créés par une fiscalité trop avantageuse pour certains propriétaires.

Impact fiscal de la loi Airbnb : Ce que les propriétaires doivent savoir

Impact fiscal de la loi Airbnb sur les propriétaires

Le volet fiscal de la réforme apporte des changements substantiels. Le régime micro-BIC, privilégié par de nombreux propriétaires, voit son abattement forfaitaire réduit à 50% des revenus, contre 71% auparavant. Cette modification vise à rééquilibrer la fiscalité entre les différentes formes de location. De plus, les revenus dépassant 23 000€ annuels entraînent l’assujettissement aux charges sociales, une mesure qui professionnalise davantage l’activité de location touristique.

En outre, la réforme du régime fiscal des locations touristiques engendre des changements significatifs dans la rentabilité de cette activité. Les propriétaires doivent désormais repenser leur stratégie financière face à ces nouvelles dispositions qui modifient en profondeur l’équilibre économique de leurs investissements. À titre d’exemple, pour un revenu locatif de 20 000€ annuels, le revenu imposable passe de 5 800€ à 10 000€, soit une augmentation significative de la base fiscale.

Les propriétaires doivent également respecter une série d’obligations administratives et légales sous peine de sanctions significatives. L’enregistrement du logement auprès de la mairie constitue désormais la première étape incontournable. Ils doivent déclarer leur activité de location auprès de leur centre des impôts dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Le non-respect de ces formalités peut entraîner des amendes jusqu’à 5 000€.

Au-delà de l’aspect purement fiscal, les propriétaires doivent intégrer de nouveaux coûts dans leur budget. L’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement, les potentielles mises aux normes, l’adaptation aux règlements locaux et les frais de gestion administrative représentent des charges supplémentaires à ne pas négliger.

Changements spécifiques pour les meublés de tourisme

Pour les meublés de tourisme non classés, qui n’ont pas sollicité de label, de une à cinq étoiles, l’abattement fiscal passera de 50% à 30%, s’alignant ainsi sur la location nue, avec un plafond à 15 000 euros. Quant aux meublés classés et chambres d’hôtes, ils bénéficieront d’un abattement ramené de 71% à 50%, et d’un plafond abaissé à 77 700 euros.

Le texte donne également aux maires une « boîte à outils » pour réguler le phénomène. S’ils le jugent nécessaire, les élus pourront ainsi plafonner à 90 (au lieu de 120 actuellement) le nombre de jours dans l’année où un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme.

Par ailleurs, le texte prévoit de généraliser le numéro d’enregistrement pour tous les meublés, qu’ils soient résidence principale ou secondaire. Le loueur devra fournir des justificatifs de propriété et informer son syndic de copropriété, qui pourra décider d’interdire ou non la location en meublés de tourisme dans son règlement.

La loi soumet les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE), comme les locations classiques. Tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028.

La nouvelle loi a été saluée par les représentants des hôteliers, qui y ont vu « une réponse équilibrée aux besoins de nos concitoyens et aux impératifs économiques du secteur de l’hôtellerie ». Pour contrôler le phénomène, la loi réforme notamment la fiscalité applicable à ces locations, jusqu’à présent plus favorable que celle pesant sur les logements classiques.

Enfin, la loi de finances pour 2024 a déjà aménagé les dispositions fiscales applicables aux meublés de tourisme non classés, en abaissant le seuil de chiffre d’affaires d’application du régime micro-BIC à 15 000 euros et en fixant l’abattement forfaitaire à 30 %. La loi anti-Airbnb réduit ainsi les avantages fiscaux octroyés aux locations meublées.

Droits et obligations des hôtes Airbnb selon la loi : La réglementation mise à jour

Droits et Obligations des Hôtes Airbnb selon la Loi

La réglementation Airbnb impose plusieurs obligations :

• Une résidence principale ne peut être louée en courte durée que 120 jours par an selon l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.
• Les propriétaires doivent se conformer aux nouvelles obligations fiscales et respecter les règles spécifiques des zones tendues, comme Paris, Lyon ou Bordeaux.
• Pour les résidences secondaires, la législation est plus rigoriste, avec des exigences telles que :
• Déclaration de leur activité en mairie.
• Obtention d’une autorisation de changement d’usage, surtout dans les grandes villes.
• À Paris, cette autorisation s’accompagne parfois d’une obligation de « compensation ».

Obligations Des Propriétaires

Depuis 2017, les propriétaires souhaitant louer leur bien sur Airbnb doivent :

• Déclarer leur activité à la mairie.
• Obtenir un numéro d’enregistrement, qui doit être affiché sur les annonces en ligne.

Les hôtes qui ne respectent pas les réglementations s’exposent à des sanctions financières lourdes, pouvant atteindre 50 000 € par bien en cas d’absence d’enregistrement ou de dépassement des durées autorisées.

Évolutions Législatives en 2023

Plusieurs changements majeurs ont été apportés à la réglementation Airbnb :

• Renforcement des contrôles sur la limite des 120 jours.
• Augmentation des amendes pour non-respect des règles (jusqu’à 50 000€ par logement).
• Obligation pour les plateformes de transmettre les données des locations aux autorités fiscales.

Rester Informé et Conformité

En 2023, la législation continue d’évoluer, rendant crucial pour les propriétaires de rester informés des changements. Il est conseillé de suivre ces étapes essentielles :

• Déclarer votre activité en mairie.
• Obtenir un numéro d’enregistrement si nécessaire.
• Respectez la limite des 120 jours pour une résidence principale.
• Collecter et reverser la taxe de séjour.
• Déclarer vos revenus locatifs.

Des outils comme « Airbnb Law » peuvent vous aider à suivre vos obligations légales.

Droits des Hôtes

En tant qu’hôte, vous avez le droit de :

• Fixer vos propres tarifs.
• Refuser une réservation sans discrimination.
• Établir des règles de maison raisonnables.

Les locataires ont droit à un logement conforme à la description, à des conditions d’hygiène et de sécurité satisfaisantes, et au respect de leur vie privée.

Réglementations Futures

À partir de 2025, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) deviendra obligatoire pour toutes les nouvelles annonces de locations meublées touristiques, selon la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Pour déclarer votre logement en mairie, rendez-vous sur le site de votre commune ou directement en mairie. Vous devrez remplir un formulaire pour obtenir un numéro d’enregistrement, indispensable pour publier une annonce en ligne.

Finalement, la réglementation Airbnb évolue constamment, avec moins d’avantages fiscaux et plus de liberté pour les municipalités de limiter l’offre, dans le but de protéger le marché locatif.