Réglementations des locations Airbnb : Quelles villes limitent à 120 jours ?
Dans toutes les villes de France, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois).
Les villes spécifiques concernées par le blocage automatique pour respecter la limite de location Airbnb de 120 jours sont les suivantes :
- Aix-en-Provence
- Annecy
- Bordeaux
- Levallois-Perret
- Lille
- Lyon
- Martigues
- Menton
- Neuilly-sur-Seine
- Nice
- Nîmes
- Paris
- Roquebrune-Cap-Martin
- Saint-Malo
- Versailles
Il est important de noter que les résidences principales ne peuvent pas être louées plus de 120 nuits par an. Est considéré comme résidence principale, l’endroit où vous vivez au moins huit mois par an. Ceci dit, vous pouvez louer une partie du bien, comme une chambre, en Airbnb, et sans limite.
De plus, certaines villes, comme Paris, Toulouse, Bordeaux ou Lyon, imposent à Airbnb et ses concurrents que sur chaque annonce mise en ligne figure impérativement un numéro d’enregistrement. Airbnb a déjà publié sur son site une première liste des villes concernées incluant celles mentionnées auparavant.
Le dispositif de limitation automatique de nuitées a été mis en place par les plateformes de locations saisonnières depuis le 1er janvier 2019. Il prévoit que sur ces sites, la location de la résidence principale soit bloquée au-delà de 120 nuitées par an. L’objectif est de lutter contre la location saisonnière en remettant sur le marché locatif classique des biens proposés par leur propriétaire uniquement sur des plateformes comme Airbnb.
En matière de réglementation, les mairies n’auront pas accès aux fichiers des plateformes de location, mais pourront les solliciter via un tiers agrégateur afin d’identifier les « fraudeurs ». L’article 145 de la loi Elana prévoit des sanctions en cas de manquement aux règles : une amende de 5 000 euros pour les propriétaires qui n’indiqueraient pas sur leur offre le numéro de déclaration, ainsi qu’une amende de 10 000 euros par logement pour un bailleur qui publierait une annonce qui dépasserait sans autorisation les 120 jours par an.
Enfin, les 18 villes concernées par la limitation à 120 jours sont spécifiquement celles qui appliquent cette mesure. Parmi les exceptions figurent les situations où le logement ne se trouve pas dans l’une des villes concernées, ou si la location ne concerne qu’une chambre de la résidence principale.
Comprendre le concept de résidence secondaire pour les locations Airbnb
Concept de résidence secondaire pour les locations Airbnb
En application de l’article 145 de la loi Elan, plusieurs villes françaises ont choisi de limiter à 120 jours les locations meublées touristiques de type Airbnb. D’autres, comme Étretat, aimeraient le faire, mais sont trop petites au regard de la loi.
Depuis peu, il est formellement interdit de louer un Airbnb au-delà de 120 jours par an. Cette règle est en vigueur depuis le 1er janvier 2019, car une loi impose des limites aux locations Airbnb dans certaines villes françaises.
Un accord signé en juin dernier entre les plateformes de locations touristiques et le gouvernement prévoyait que les locations de résidences principales soient bloquées après 120 jours par an.
Villes concernées par la limite de 120 jours
La plateforme de location touristique a mis en place, depuis le 1er janvier, un dispositif de limitation automatique du nombre de nuitées à 120 par an dans 18 villes :
- Paris
- Lyon
- Lille
- Bordeaux
- Nice
- Aix-en-Provence
- Annecy
- Menton
- Nîmes
- Versailles
- Levallois-Perret
- Neuilly-sur-Seine
- Martigues
- Sète
- Saint-Paul-de-Vence
- Villeneuve-Loubet
- Saint-Cannat
- Roquebrune-Cap-Martin
Ainsi, la limite automatique est instaurée dans ces 18 villes depuis le 1er janvier 2019.
Anticiper les changements : Nouvelle loi Airbnb 2024 et son impact sur les villes
La loi Airbnb 2024, surnommée ‘anti-Airbnb’, vise à réguler les locations saisonnières en France. Ce texte de loi aura des impacts significatifs sur les propriétaires, les municipalités et les plateformes. Il est né de l’explosion des locations de courte durée, qui ont contribué à une pénurie de logements abordables dans les grandes villes comme Paris, Marseille ou Bordeaux.
Les municipalités peuvent désormais limiter la location des résidences principales à 90 jours par an, afin de protéger les habitants face à l’afflux de touristes. De plus, chaque logement loué devra être enregistré auprès de la mairie, sous peine d’amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 € pour absence d’enregistrement.
En outre, la loi introduit des quotas dans les zones tendues. Cela permet aux villes d’imposer des plafonds au nombre de meublés touristiques et de réserver certaines zones uniquement aux résidences principales. Les abattements fiscaux pour les revenus locatifs ont été réduits pour rapprocher la fiscalité des locations touristiques de celle des locations traditionnelles.
A partir de 2025, les logements saisonniers devront respecter des normes énergétiques strictes pour éviter de louer des ‘passoires thermiques’. Cela devrait encourager un retour vers la location longue durée, considérée comme plus stable et moins contraignante. De plus, cela permettra aux mairies de mieux contrôler l’équilibre entre tourisme et résidences locales.
Le 7 novembre 2024, la France a adopté la nouvelle loi Airbnb 2024. Cela marque une étape décisive dans la régulation de la location courte durée. Destinée à équilibrer les intérêts des investisseurs, des locataires et des communes, cette législation apporte des changements majeurs au secteur. Contrairement à certaines rumeurs alarmistes, cette loi n’interdit pas les activités Airbnb, mais impose des règles plus strictes, particulièrement dans les zones tendues et les villes touristiques.
Les objectifs affichés de la loi incluent :
- Le freinage de la spéculation immobilière en limitant les avantages fiscaux.
- L’encouragement de l’écologie par des exigences de performance énergétique.
- Le renforcement du pouvoir des collectivités locales, permettant aux maires d’adapter les règles aux besoins spécifiques de leur commune.
Concernant les exigences énergétiques, les nouvelles locations doivent présenter un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) au minimum de classe F à partir de 2025. Tous les biens devront être conformes aux classes A à D d’ici 2034. Les rénovations énergétiques nécessaires pour améliorer un DPE peuvent être coûteuses, représentant un défi pour les propriétaires de meublés de tourisme.
En termes de concurrence, il est important de noter que pour 2024, la loi propose de diminuer la location maximum à 60 jours par an (au lieu de 120 actuellement). Cela vise à prévenir que ces locations ne représentent une concurrence injuste pour l’hôtellerie classique.
Le contexte législatif est détaillé dans la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Cette loi vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle marque ainsi un tournant important dans la régulation de ce marché.
En parallèle, la loi de finances pour 2024 a déjà aménagé les dispositions fiscales applicables aux meublés de tourisme non classés. Elle abaisse le seuil de chiffre d’affaires d’application du régime micro-BIC à 15.000 euros et fixe l’abattement forfaitaire à 30 %.
Les zones touristiques, comme Paris et la Côte d’Azur, appliqueront probablement des restrictions strictes. En revanche, certaines villes moyennes, comme Rouen ou Metz, pourraient devenir des alternatives intéressantes pour les investisseurs cherchant à contourner les restrictions.
