Conditions légales de la sous-location d’un logement en tant que locataire
Conditions générales de sous-location
Il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière. S’agissant des locations vides ou meublées constituant la résidence principale du locataire, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire ne peut sous-louer son logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.
Obligation d’accord écrit
Pour pouvoir sous-louer licitement son logement, le locataire doit obtenir expressément et par écrit l’accord du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer de sous-location ; étant précisé que le montant du loyer de sous-location ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire.
Processus de demande
Faire une demande de sous-location à son propriétaire nécessite de suivre certaines étapes pour s’assurer que la demande soit acceptée. Vérifiez les termes de votre contrat de location, car la sous-location n’est pas toujours autorisée sans l’accord écrit du propriétaire. Ensuite, rédigez une lettre ou un e-mail formel expliquant votre intention de sous-louer via Airbnb, en précisant la durée de la sous-location, ainsi que le profil des locataires potentiels. Il est également essentiel de rassurer le propriétaire en mentionnant les mesures prises pour garantir que le logement sera bien entretenu et respecté.
Restrictions par type de logement
- Il est interdit de sous-louer un logement social. En effet, les règles qui régissent la location de ces types de logements sont strictes, et la sous-location est formellement interdite par la loi.
- Néanmoins, pour les logements meublés dont le bail a été signé avant la loi ALUR (24 mars 2014), l’autorisation du propriétaire n’est pas obligatoire.
Responsabilités et assurances
Le locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb est garant du sous-locataire, mais aussi responsable des dommages que le logement peut causer à ce dernier. Par conséquent, le locataire-bailleur a tout intérêt à souscrire une assurance multirisque habitation avec les garanties ‘recours du sous-locataire’ et ‘recours des voisins et des tiers’.
Réglementations des plateformes
La sous-location d’un logement sur Airbnb donne lieu à un revenu qui doit être déclaré aux impôts. La non-déclaration des revenus Airbnb est considérée comme une fraude fiscale, et est passible de sanctions. L’article L324-2-1 du Code du tourisme impose depuis 2016 aux plateformes et intermédiaires, sous peine d’une amende de 12.500 €, d’informer le loueur d’un meublé de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable et d’obtenir de sa part une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.
Sanctions en cas de non-respect
Les sanctions peuvent être assez lourdes pour celui qui ne respecte pas les règles de sous-location. La loi prévoit que le propriétaire peut demander la résiliation de votre bail et des dommages et intérêts.
Résumé des conditions de sous-location sur Airbnb
- Obtenir l’accord écrit et préalable du propriétaire.
- Prévoir un revenu de sous-location qui ne peut pas excéder le montant du loyer.
- La sous-location est légale tant que ces conditions sont respectées.
- Il est nécessaire de faire la demande par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée.
Il n’est pas interdit de sous-louer un appartement via la plateforme Airbnb, à condition d’avoir l’autorisation écrite de son propriétaire. Respecter les réglementations locales : Par exemple, à Paris, la sous-location est permise uniquement pour la résidence principale du locataire.
Conclusion sur les modalités de sous-location
Le montant du loyer de la sous-location doit être égal au loyer du locataire. Ainsi, si un bailleur constate que son logement est sous-loué sans qu’il ait donné son accord, il doit mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements.
Droits et responsabilités du bailleur et du locataire lors de la sous-location
Avant de sous-louer votre logement sur Airbnb, il est essentiel de vérifier les termes de votre contrat de bail initial. Certains baux interdisent explicitement la sous-location, tandis que d’autres peuvent nécessiter une autorisation préalable du propriétaire.
Si votre bail n’interdit pas explicitement la sous-location, il est recommandé d’obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire avant de commencer à sous-louer sur Airbnb. Cela peut vous protéger de toute répercussion légale ultérieure.
Il est prohibé de solliciter un loyer supérieur de la part du sous-locataire par rapport à celui que vous acquittez envers votre propriétaire. En effet, la loi du 6 juillet 1989, amendée par la loi Alur du 24 mars 2014, établit clairement que ‘le montant du loyer par mètre carré de surface habitable des locaux faisant l’objet de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui acquitté par le locataire principal.’
Être locataire et sous-louer son logement via Airbnb est légal. En revanche, il est impératif d’en parler à son propriétaire et d’obtenir son autorisation de façon officielle avant de se lancer, sous peine de contravention. Vous devez donc demander la permission à votre propriétaire pour proposer votre logement sur Airbnb et en fixer le montant.
C’est simple: si vous êtes locataire, vous n’avez pas le droit de sous-louer votre logement sans l’accord de votre propriétaire, y compris en passant par Airbnb. Un accord oral ne suffit pas et ne vous protège pas en cas de poursuite. Assurez-vous d’obtenir une autorisation écrite et signée.
Même si votre propriétaire a donné son accord écrit à la sous-location sur Airbnb, le locataire n’a pas le droit de réaliser un bénéfice. Par exemple, si votre loyer est de 600 euros par mois, vous ne pouvez pas louer votre logement plus de 600 euros. En cas de non-respect, il y a risque de poursuite.
Un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb court des risques dès lors que son propriétaire s’en aperçoit. En effet, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
En septembre 2019, la Cour de cassation a condamné un locataire à restituer la somme de 30 000 euros à son propriétaire. Depuis cette décision établissant une jurisprudence, d’autres jugements ont suivi la même ligne. En 2020, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé une condamnation à hauteur de 51 000 euros à l’encontre d’une locataire ayant sous-loué illégalement son logement dans le quartier du Marais, dans le 4e arrondissement de Paris, pendant une période de 534 jours entre 2016 et 2017.
La loi du 6 juillet 1989, qui définit les droits et obligations du bailleur et du locataire dans le cadre du bail, s’applique aussi à ce cas de figure.
Principale règle : pour sous-louer un bien immobilier privé, quel qu’il soit, il faut impérativement prévenir le propriétaire et obtenir son autorisation écrite. Dans le cas contraire, ‘toute sous-location totale ou partielle est interdite’, selon l’article L.145-31 du Code du Commerce.
En tant qu’hôte, vous pouvez faire le choix de faire signer un contrat de location aux personnes séjournant dans votre logement. En termes d’assurance, une assurance habitation suffit: Airbnb propose aux hôtes une garantie en cas de problème. Toutefois, il vaut mieux informer sa compagnie d’assurance de cette activité.
Airbnb couvre les dégâts allant jusqu’à 700K euros, or attention c’est autre chose lorsqu’il s’agit de sous-location ! Cette garantie ne fonctionne pas pour les logements sous-loués sans l’autorisation de son propriétaire.
Enfin, parmi ces hôtes, un grand nombre de locataires procèdent à la sous-location de leur logement sur Airbnb sans autorisation de leur bailleur. Cet article vous explique comment assigner efficacement votre locataire pour obtenir son expulsion et le remboursement des gains qu’il aura tirés de cette activité.
Conséquences juridiques d’une sous-location sans autorisation du propriétaire
Conséquences juridiques d’une sous-location sans autorisation
Sous-louer son logement sur Airbnb peut sembler tentant pour un locataire. Cependant, cela nécessite l’accord écrit du propriétaire et le respect de certaines conditions légales. En l’absence d’autorisation, les risques encourus sont significatifs.
Risques juridiques encourus
- Lorsque le locataire sous-loue sans autorisation, il peut être considéré comme ayant enfreint son contrat de bail, ce qui peut conduire à la perte du bail locatif.
- Le propriétaire peut choisir de ne pas renouveler le contrat de bail ou de saisir le tribunal pour demander une résiliation judiciaire du bail.
Sanctions financières
- Les sanctions financières liées à la sous-location sans autorisation sont bien réelles. Cela inclut la restitution des loyers perçus.
- Un locataire a dû rembourser 6 000 € pour les loyers perçus illégalement, tandis qu’un autre couple a remboursé 28 000 euros pour une sous-location non autorisée.
- En date du 6 avril 2016, un jugement du Tribunal d’Instance de Paris a condamné des locataires à verser une compensation de 5 000 euros à leur bailleur.
- De plus, le TI du 17e arrondissement de Paris a ordonné l’expulsion d’une locataire ayant sous-loué son logement durant 7 ans, avec un remboursement de 46 277 euros.
Obligation d’obtention d’une autorisation
Il est impératif d’obtenir une autorisation écrite du propriétaire avant de sous-louer son appartement. Sans cela, le locataire s’expose à de lourdes représailles, telles que des menaces d’expulsion et des poursuites judiciaires.
Règlementations et jurisprudence
- Le principe est clair : pas de sous-location sans l’autorisation du bailleur. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire ne peut pas sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire, que le logement soit loué meublé ou vide.
- En l’absence d’autorisation écrite, le locataire qui sous-loue sur des plateformes comme Airbnb commet une infraction, exposant à des conséquences juridiques sévères. Cela inclut une procédure d’expulsion et le remboursement des sous-loyers avec des dommages et intérêts.
- La jurisprudence, illustrée par des décisions antérieures de la Cour d’appel de Paris et la Cour de cassation, confirme que le non-respect de ces règles entraîne des remboursements de montants significatifs tels que 28 000 € et d’autres amendes.
Conclusion
Soumettre à une sous-location sur Airbnb sans accord écrit du propriétaire expose le locataire à des risques importants incluant la perte du bail, des résiliations judiciaires, des amendes élevées, le remboursement des loyers perçus illégalement, voire même l’expulsion.
