Sous-location sur Airbnb : Règles, autorisation du propriétaire et risques à éviter
Les règles à respecter pour sous-louer sur Airbnb
Introduction à la sous-location sur Airbnb
Vous êtes nombreux à vous demander si sous-louer son logement sur Airbnb est une pratique légale. C’est le cas, mais il y a des règles à respecter. La principale règle : pour sous-louer un bien immobilier privé, il faut impérativement prévenir le propriétaire et obtenir son autorisation écrite. Dans le cas contraire, toute sous-location totale ou partielle est interdite, selon l’article L.145-31 du Code du Commerce.
Conditions à respecter
- Obtenir l’accord écrit et préalable du propriétaire.
- Prévoir un revenu de sous-location qui ne peut pas excéder le montant du loyer.
- Pour les logements meublés dont le bail a été signé avant la loi ALUR (24 mars 2014), l’autorisation du propriétaire n’est pas obligatoire.
En outre, il est important de respecter les réglementations locales : par exemple, à Paris, la sous-location est permise uniquement pour la résidence principale du locataire.
Procédure de demande de sous-location
Faire une demande de sous-location à son propriétaire nécessite de suivre certaines étapes pour s’assurer que la demande soit acceptée. Tout d’abord, il est important de vérifier les termes de votre contrat de location, car la sous-location n’est pas toujours autorisée sans l’accord écrit du propriétaire. Ensuite, il convient de rédiger une lettre ou un e-mail formel expliquant votre intention de sous-louer via Airbnb, en précisant la durée de la sous-location, ainsi que le profil des locataires potentiels.
Responsabilités et assurances
Le locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb est garant du sous-locataire, mais aussi responsable des dommages que le logement peut causer à ce dernier. Par conséquent, le locataire-bailleur a tout intérêt à souscrire une assurance multirisque habitation avec les garanties “recours du sous-locataire” et “recours des voisins et des tiers”. En effet, vous devez être couvert par une assurance pour sous-louer. Même si la Garantie Hôte d’Airbnb vous permet de bénéficier d’une couverture de base pour certains dommages, le site recommande de ‘disposer d’une assurance responsabilité civile et d’une protection des biens adaptées’.
Sanctions en cas de non-respect des règles
Les sanctions peuvent être assez lourdes pour celui qui ne respecte pas les règles de sous-location. La loi prévoit que le propriétaire peut demander la résiliation de votre bail et des dommages et intérêts. En effet, un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb court des risques dès lors que son propriétaire s’en aperçoit. En effet, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Particularités des logements sociaux
Sachez enfin que si vous louez un logement social, il est interdit de le sous-louer, ou vous vous exposeriez à une résiliation du bail et à une amende de 9000 euros, précise l’association CLCV dans son Guide du locataire. En effet, il est interdit de sous-louer un logement social. Les règles qui régissent la location de ces types de logements sont strictes, et la sous-location est formellement interdite par la loi.
Déclaration des revenus
La sous-location d’un logement sur Airbnb donne lieu à un revenu qui doit être déclaré aux impôts. La non-déclaration des revenus Airbnb est considérée comme une fraude fiscale, et est passible de sanctions.
Cas juridiques
En septembre 2019, la Cour de cassation a condamné un locataire à rembourser 30.000 euros à son propriétaire. Cette décision a récemment été confirmée : le 3 janvier 2023, la cour d’appel de Paris a estimé qu’Airbnb avait ‘largement contribué à la violation par la locataire de ses obligations contractuelles’.
Comment obtenir l’autorisation de sous-location de votre propriétaire
Pour obtenir l’autorisation de votre propriétaire pour sous-louer un logement sur Airbnb, suivez ces étapes :
- Obtenez l’accord écrit : Assurez-vous d’obtenir l’accord écrit de votre propriétaire avant de sous-louer. Un accord oral ne suffit pas et ne vous protège pas en cas de poursuite.
- Faites une demande formelle : Adressez une demande au propriétaire par l’intermédiaire d’un huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Indiquez les détails de la sous-location.
- Contrat de sous-location : Il est recommandé de signer un contrat de sous-location qui détaille les droits et les responsabilités de toutes les parties impliquées.
Ensuite, il est essentiel de connaître et de respecter les réglementations en vigueur :
- Règles légales : Vous devez respecter les formalités obligatoires et vérifier les règles de votre copropriété pour éviter de lourdes sanctions.
- Limites de loyer et de durée : Le loyer perçu de la sous-location ne doit pas excéder le loyer principal et la durée maximale de sous-location d’une résidence principale est limitée à 120 nuits par an.
Enfin, gardez à l’esprit que sans l’accord du propriétaire, toute sous-location serait considérée comme illégale, ce qui pourrait entraîner des conséquences juridiques graves, y compris la résiliation de votre bail et le paiement de dommages-intérêts.
En résumé, la sous-location Airbnb peut générer des revenus supplémentaires, mais elle nécessite différentes démarches administratives et le respect d’obligations légales.
Risques et conséquences d’une sous-location non autorisée sur Airbnb
Risques et conséquences d’une sous-location non autorisée sur Airbnb
Les risques encourus sont significatifs.
- Risque de perte du bail locatif considéré comme « légitime et sérieux » : votre propriétaire bailleur peut ne pas renouveler votre contrat de bail en se fondant sur ce motif. Il peut également saisir le tribunal et demander une résiliation judiciaire du bail. S’il donne raison à votre propriétaire, vous pourrez être invité à quitter votre appartement.
- En date du 6 avril 2016, un jugement du Tribunal d’Instance de Paris a condamné des locataires qui avaient sous-loué sur Airbnb à verser une compensation de 5000 euros à leur bailleur. Le TI a également prononcé la résiliation immédiate du bail de location. Le tribunal a ordonné à une locataire qui avait sous-loué son logement sur Airbnb durant 7 ans de rembourser au propriétaire la somme de 46 277 euros, correspondant au montant total de loyers qu’elle avait perçu entre 2011 et 2018.
- Les sanctions financières liées à la sous-location sans autorisation sont bien réelles. Un locataire a dû payer une lourde amende après avoir enfreint la loi : « J’ai sous-loué mon appartement sans l’accord de mon propriétaire, et j’ai été condamné à lui rembourser 6 000 € pour les loyers perçus illégalement. »
- Il existe également des risques juridiques avec des séquences de sanctions pouvant aller jusqu’à l’expulsion en cas de sous-location sans accord. La loi impose à tous les loueurs de courte durée de disposer d’un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de leur ville avant de poster leur annonce sur Airbnb, sous peine d’une amende pouvant atteindre 50 000 euros.
- Un locataire n’a pas le droit de pratiquer la sous-location sur Airbnb sans l’autorisation écrite de son propriétaire. Ce dernier peut s’appuyer sur cette pratique illégale pour demander la résiliation du bail et exiger la restitution des sommes perçues par le locataire.
- Si un propriétaire constate une situation de sous-location sur Airbnb non autorisée, il peut demander la résiliation du bail et entamer une procédure d’expulsion du locataire fautif, ainsi qu’exiger la restitution des sommes indûment perçues.
- En 2018, une locataire a été condamnée à rembourser la totalité des loyers perçus grâce à la sous-location saisonnière pendant sept ans, soit 46 000 euros, et a été contrainte de quitter le logement.
- Le propriétaire peut aller jusqu’à demander une indemnité à la plateforme de réservation si celle-ci n’a pas vérifié le droit du locataire à sous-louer le bien. En 2018, un tribunal a condamné Airbnb à verser une indemnité au propriétaire d’un logement pour cette raison.
- Pour se prémunir contre les risques de sous-location illégale, il est conseillé de vérifier régulièrement sur Airbnb que le logement n’est pas proposé à la location et de s’assurer que le bail locatif prévoit une clause d’interdiction de sous-louer sous peine de résiliation.
- Lorsqu’un locataire sous-loue son logement sans avoir été expressément autorisé par son bailleur, il commet une infraction dont les conséquences peuvent être désastreuses. La sous-location non autorisée sur Airbnb peut entraîner des conséquences importantes pour le locataire : perte du bail, résiliation judiciaire, amendes élevées, remboursement des loyers perçus illégalement, voire expulsion. Si le propriétaire bailleur constate une sous-location non autorisée, il peut demander la résiliation du bail et exiger la restitution des sommes indûment perçues.
- Les risques encourus par le locataire qui sous-loue sans l’accord de son bailleur sont multiples et graves. En effet, la jurisprudence sanctionne sévèrement les sous-locations effectuées sans autorisation préalable. Les sous-loyers que le locataire perçoit d’une sous-location non autorisée peuvent être réclamés et l’obligation de restitution des sommes indûment perçues est renforcée.
- En cas de sous-location non autorisée, la procédure judiciaire peut être enclenchée par le bailleur. Il est possible d’assigner le locataire pour obtenir le remboursement des fruits civils tirés de la sous-location et envisager son expulsion. Les décisions récemment rendues par les tribunaux ont confirmé que les sous-locations non autorisées sont de nature à entraîner des sanctions judiciaires sérieuses.
