Comment louer votre résidence secondaire plus de 120 jours : stratégies et réglementations
Stratégies pour dépasser la limite de 120 jours de location d’une résidence secondaire
Voici quelques stratégies pour dépasser la limite de 120 jours de location d’une résidence secondaire :
- Location à la chambre : Si vous louez une chambre de votre résidence principale, ou même toute votre résidence principale mais à plusieurs locataires dans des chambres séparées, vous ne rentrez pas a priori dans le périmètre du meublé de tourisme, donc dans la règle des 120 jours.
- Louer en bail mobilité : Il s’agit d’un bail signé pour 2 à 10 mois. Ce bail s’adresse plus aux personnes en mission, en stage ou voyage prolongé qui sont prêts à rester quelques mois.
- Utiliser l’exception de l’obligation professionnelle : Cette définition de la résidence principale est inscrite dans l’article 2 de la loi de 89 qui précise : « […] logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure,[…] ».
- L’échange de logement : Il est possible d’utiliser des plateformes d’échanges de nuitées comme Homeexchange. Ces nuitées échangées ne sont pas comptabilisées dans les 120 jours, et vous permettent de monétiser votre logement pendant votre absence au-delà du plafond des 120 jours.
- Conditions et formalités : Pour obtenir une autorisation de changement d’usage, la mairie peut imposer une règle de compensation. Cette règle vous impose d’acheter un local commercial de même surface pour le transformer en local d’habitation. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si vous êtes concerné.
- Dans certaines très grandes communes, vous devez d’abord demander une autorisation de changement d’usage. Si vous l’obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme. Dans les autres grandes communes, la déclaration doit être faite avant la demande d’autorisation.
- Pour louer votre résidence secondaire sur Airbnb sans limite de nuits, il faut noter que ceci est permis sauf dans les zones tendues où la règle des 120 jours s’applique.
- Dans ces zones, une demande d’autorisation de changement d’usage est également nécessaire pour transformer le bien en meublé de tourisme.
- Si vous souhaitez proposer en location votre résidence secondaire plus de 120 jours par an, vous pouvez recourir au bail mobilité, qui peut être conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.
- Enfin, pour être en conformité avec les décisions fiscales, vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee. Cette formalité est gratuite et vous attribue un numéro SIRET pour vous identifier auprès des services fiscaux.
Les spécificités du bail mobilité et son impact sur la location
Les spécificités du bail mobilité
Le bail mobilité est un bail signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire considéré comme occupant temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle…). D’une durée allant de 1 à 10 mois, il ne peut pas être renouvelé. Ce bail peut être conclu entre un hôte et un voyageur pour la location d’un logement meublé (résidence principale ou secondaire) si toutes les conditions suivantes sont remplies : Location d’un logement meublé pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.
Conditions du logement
Le logement doit être décent, c’est-à-dire respectant les caractéristiques suivantes :
- Avoir une surface minimum.
- Comporter certains équipements minimums.
- Avoir une consommation énergétique maximum.
- Ne pas nuire à la santé ou à la sécurité du locataire.
- Ne pas être infesté de nuisibles ou de parasites.
Durée et renouvellement
Le bail mobilité est conclu pour un minimum de 1 mois et un maximum de 10 mois. Ce bail est non renouvelable et non reconductible. La durée du bail peut être modifiée une fois par avenant, mais la durée totale ne peut pas dépasser 10 mois.
Justificatifs requis
Il existe une liste des justificatifs que le propriétaire peut exiger du futur locataire. Le locataire doit justifier de sa situation par un document (contrat d’apprentissage, convention de stage, de formation…).
Fixation du loyer
Les règles de fixation du loyer dépendent de la commune du logement. Les communes en zone tendue sont soumises à l’encadrement des loyers, tandis que dans les autres communes, le loyer est librement fixé par le propriétaire. Dans le cadre d’un bail mobilité, le loyer est librement fixé par le loueur (l’hôte) et ne peut pas être révisé en cours de bail. La révision interviendra lors de la re-location du logement à un autre locataire.
Dépôt de garantie
Un dépôt de garantie peut-il être exigé par le propriétaire ? Non, dans le cadre d’un bail mobilité, le propriétaire a interdiction d’exiger du locataire un dépôt de garantie.
Taxe de séjour
Les voyageurs ayant réservé un logement en « bail mobilité » sont automatiquement exemptés de la taxe de séjour, puisqu’il s’agit d’un bail résidentiel et non touristique. En revanche, ailleurs en France, les voyageurs louant en bail mobilité devront s’acquitter de la taxe de séjour. Ils pourront néanmoins en solliciter le remboursement auprès de la mairie de la commune du séjour.
Impact sur la résidence secondaire
Le propriétaire d’une résidence secondaire peut louer son logement en bail mobilité. Ce bail peut être utilisé autant de fois que nécessaire pour louer un même logement, sous réserve de ne pas louer plus de 10 mois à un même locataire. La mise en location d’une résidence secondaire avec un bail mobilité ne requiert pas de procéder à un changement d’usage préalable du logement, dans les villes où cette procédure est en place (ex : Paris).
Les logements loués via un bail mobilité sont considérés comme des résidences secondaires, entraînant une majoration de 60 % du montant de cette taxe. Cependant, cette majoration ne s’applique pas aux résidences principales, qu’il s’agisse de logements loués via un bail mobilité ou non.
Un logement loué est considéré comme une résidence secondaire lorsque la durée du bail est inférieure à 8 mois. Ainsi, le bail mobilité d’une durée comprise entre 1 mois et 7 mois et 29 jours constitue la résidence secondaire du locataire.
Conclusion
En résumé, le bail mobilité peut concerner aussi bien une résidence principale que secondaire, avec une durée de 1 à 10 mois. Ce bail est plus flexible que les baux classiques et offre des avantages pour les locataires et les bailleurs.
Comprendre la réglementation locale liée à la location saisonnière en France
Qu’est-ce que la réglementation des 120 jours ?
La réglementation des 120 jours concerne la résidence principale en France.
Elle fixe la durée maximale pendant laquelle un logement peut être loué en tant que résidence principale sur une période d’un an.
Au-delà de ces 120 jours, la location est considérée comme une location saisonnière.
Cette réglementation vise à limiter le nombre de logements qui sont proposés en location touristique, notamment dans les grandes villes où la demande de logements est très élevée.
Obligations des propriétaires
- Les propriétaires qui souhaitent louer leur résidence principale doivent respecter certaines obligations.
- Tout d’abord, ils doivent s’assurer que la location n’excède pas 120 jours par an.
- Au-delà de cette durée, ils doivent se conformer à la réglementation des locations saisonnières et obtenir une autorisation spécifique.
- De plus, les propriétaires doivent déclarer leur activité de location meublée de tourisme en mairie, en fournissant certains documents, tels que le bail signé ou une attestation sur l’honneur.
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect de la réglementation des 120 jours peut entraîner des sanctions pour les propriétaires.
Si un logement est loué plus de 120 jours par an sans autorisation, le propriétaire peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.
De plus, la mairie peut demander la remise en location du logement dans les 3 mois suivant la constatation de l’infraction.
Contrôle par les mairies
Les mairies sont chargées du contrôle du respect de la réglementation des 120 jours.
Elles ont le pouvoir d’effectuer des contrôles inopinés chez les propriétaires qui louent leur résidence principale en tant que location meublée de tourisme.
Ces contrôles peuvent être réalisés à tout moment de l’année, et les propriétaires doivent donc être préparés à cette éventualité.
Cadre légal
La location saisonnière est encadrée par l’article L324-1 du Code du Tourisme et ne peut excéder 120 jours par an pour une résidence principale.
Cette règle s’applique dans toutes les communes de France, mais elle est particulièrement surveillée dans les zones tendues, où la demande locative est forte.
Pour les résidences principales, la loi impose une limitation stricte de la durée de location saisonnière.
Le propriétaire ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit environ 4 mois).
Connaissances des utilisateurs
Airbnb France a rapporté en 2023 que plus de 55% des utilisateurs ne connaissaient pas les limites légales de location de leur résidence principale, ce qui entraîne souvent des sanctions importantes.
Règlementation à Paris et autres villes
À Paris, la mairie impose non seulement la déclaration obligatoire mais également un suivi rigoureux du nombre de jours de location.
En cas de dépassement de la limite de 120 jours, des amendes allant jusqu’à 10 000 € peuvent être infligées.
D’autres villes, comme Bordeaux et Nice, suivent des règles similaires.
Procédure de déclaration
Après avoir reçu votre déclaration, la mairie vous délivre sans délai un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration.
Vous ne pouvez pas mettre en location votre logement plus de 120 jours par année civile.
Cette durée peut uniquement être dépassée pour cause d’obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.
