Interdire Airbnb dans une copropriété : démarches et impacts pour les propriétaires
Comment le règlement de copropriété peut-il interdire Airbnb ?
Interdiction des locations Airbnb dans le règlement de copropriété
Les locations de courte durée de type Airbnb sont interdites si votre règlement de copropriété indique expressément l’interdiction des meublés de tourisme dans la copropriété, c’est-à-dire de mettre en location votre bien sur une plateforme telle que Airbnb.
Cette interdiction est souvent en lien avec une clause d’habitation exclusive. Cela signifie que seule l’habitation est autorisée dans la copropriété, et donc, vous ne pouvez pas mettre votre bien en location meublé touristique.
En outre, si les locations Airbnb entraînent des troubles anormaux de voisinage—comme des passages de locataires à toute heure, un bruit incessant de valises qui roulent ou encore des soirées organisées par les vacanciers—vos voisins (ou vous-mêmes) peuvent utiliser cet argument pour faire interdire les locations de meublés à courte durée.
Il est important de noter que le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires. Selon la loi encadrant le statut de la copropriété, ceux-ci peuvent louer librement leur logement tant que cette pratique ne nuit pas à la destination de l’immeuble et qu’elle n’entraîne pas de troubles de voisinage. Toutefois, la rédaction d’une clause peut prévoir expressément l’interdiction de la location saisonnière.
- Cette clause, insérée dans le règlement de copropriété, oblige l’ensemble des copropriétaires à respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation.
- Les activités commerciales, artisanales ou industrielles sont ainsi exclues.
Il existe deux types de clauses d’habitation bourgeoise :
- La clause d’habitation bourgeoise exclusive, impliquant que toute activité autre que l’habitation est formellement interdite.
- La clause d’habitation bourgeoise simple, qui est plus souple sur l’utilisation des locaux de l’immeuble.
La jurisprudence récente a assimilé à plusieurs reprises la location meublée touristique de courte durée, de type Airbnb, à une activité commerciale. Cela s’appuie sur une précision apportée par la loi Alur de 2014 sur l’usage d’un local d’habitation. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d’usage.
Certaines décisions de la Cour de Paris et de la Cour de cassation ont également évoqué l’incompatibilité des locations de meublés touristiques avec la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel-habitation. La Cour de cassation a confirmé le caractère commercial de l’activité de location meublée saisonnière, renforçant ainsi la possibilité d’interdiction par le règlement de copropriété.
Cependant, la nature commerciale de la location meublée touristique de courte durée a été remise en question dans certains cas—par exemple, lorsque la location n’est pas associée à des prestations de services para-hôteliers. Cela signifie que si la location est occasionnelle et ne dépasse pas certaines limites, elle pourrait rester une activité civile, et non commerciale.
Ainsi, une copropriété peut effectivement interdire les locations saisonnières, selon l’usage affecté au bâtiment. Avant de mettre son bien sur une plateforme de location saisonnière, il est donc nécessaire de vérifier l’usage des locaux auprès de la copropriété. En effet, les statuts et le règlement de copropriété peuvent interdire ce type de location.
Enfin, si une interdiction est mise en place, une fois une lettre recommandée envoyée au propriétaire, les seules voies de recours restantes passent par la justice. Il faut faire une assignation, c’est-à-dire l’introduction d’une procédure devant le tribunal judiciaire compétent, qui peut imposer l’obligation de cesser immédiatement l’activité et, éventuellement, des dommages et intérêts si le syndicat de copropriété démontre un préjudice, comme une dégradation des parties communes.
Quelles démarches pour interdire les locations Airbnb en copropriété ?
Pour interdire les locations saisonnières de type Airbnb en copropriété, plusieurs démarches peuvent être entreprises.
Tout d’abord, une copropriété peut interdire ces locations si le règlement de copropriété le prévoit. En l’absence de clause spécifique, il est plus difficile d’imposer une interdiction totale. Toutefois, des restrictions peuvent être fixées, telles qu’une durée minimale de location ou le respect du voisinage.
Ensuite, une modification du règlement de copropriété peut être envisagée. Cette démarche nécessite l’accord d’une majorité qualifiée en assemblée générale. Elle permettrait d’introduire une clause spécifique interdisant ou limitant les locations saisonnières.
- Faire respecter les règles locales et nationales :
- En cas de manquement aux obligations légales (telles que l’enregistrement auprès de la mairie ou le respect du seuil maximal de jours de location), la copropriété peut signaler la situation aux autorités compétentes.
- Engager des poursuites judiciaires :
- Si un propriétaire persiste à louer son bien de manière abusive ou en contravention aux règles, la copropriété pourra engager des poursuites judiciaires à son encontre.
Une autre méthode consiste à constater des troubles causés au voisinage. Ces troubles peuvent inclure :
- Du tapage nocturne ou diurne,
- Des dégradations des parties communes.
Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque propriétaire dispose de ses parties privatives et ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Il convient également de vérifier les clauses de votre règlement pour voir s’il inclut une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive. Selon cette clause, les locations de type Airbnb peuvent être interdites.
Un hôte Airbnb doit faire une demande au cours d’une assemblée générale. Ce type de location est donc soumis à une autorisation et à une information du syndicat de copropriété. Si cette autorisation est absente, vous pouvez vous y opposer.
La première étape pour mettre fin à ces locations de courte durée est de faire constater par un huissier l’annonce Airbnb sur la plateforme. C’est le moment du recueil de la preuve juridique. Ensuite, il faut récupérer des attestations des voisins témoignant des nuisances sonores occasionnées par cette rotation incessante de touristes.
Il est recommandé de se rapprocher de votre avocat pour mettre en demeure le propriétaire concerné de cesser son activité. Enfin, si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez assigner ce propriétaire au tribunal compétent et attendre le jugement.
En conclusion, si une copropriété ne peut pas toujours interdire purement et simplement les locations saisonnières, elle dispose néanmoins de plusieurs moyens pour encadrer cette pratique et préserver la sérénité au sein de l’immeuble.
Les conséquences de l’interdiction d’Airbnb dans une copropriété : quels impacts pour les propriétaires ?
La location d’un logement dépendant d’une copropriété peut être interdite pour cinq raisons. Le règlement de la copropriété peut interdire la location de type Airbnb ou exiger un consentement préalable. En effet, certaines autorisent la location de tourisme sans condition, alors que d’autres l’interdisent au sein même de leur. Les anciens règlements pouvaient notifier « interdiction de commerces garnis ».
Parfois, certaines clauses du règlement de copropriété sont peu explicites. Elles sont alors soumises à l’interprétation des juges en cas de contentieux. Dans l’article ci-dessus, la destination de l’immeuble évoquée est liée à toute clause d’habitation qui pourrait être inscrite dans le règlement de copropriété.
Si votre règlement de copropriété contient une clause dite « clause d’habitation bourgeoise exclusive », les règles sont claires. En effet, le terme « exclusive » indique que tout usage du bien à des fins commerciales est interdit dans la copropriété. Vous ne pouvez donc pas louer votre logement à la journée ou à la semaine.
Les conséquences de l’interdiction d’Airbnb en copropriété peuvent inclure des restrictions sur la location de courte durée via des plateformes, la protection de la tranquillité et de la sécurité des résidents, et l’exigence de déclarations et de renforcement du pouvoir des syndics de copropriété.
En outre, l’interdiction d’Airbnb dans une copropriété peut avoir de graves conséquences pour les propriétaires. Dans certains cas, les copropriétés peuvent restreindre ou interdire la location de courte durée via des plateformes, afin de protéger la tranquillité et la sécurité des résidents. Cette restriction peut entraîner des pertes de revenus significatives pour les propriétaires qui comptaient sur ces locations pour compléter leurs revenus.
Les copropriétaires doivent se conformer aux obligations déclaratives et fiscales relatives aux locations de courte durée, pour éviter des sanctions financières. Le non-respect des règles en matière de location Airbnb en copropriété peut entraîner divers risques et sanctions, incluant des amendes, l’obligation de cesser les locations illégales, ainsi que des demandes de dommages-intérêts pour les nuisances causées.
De plus, les syndics de copropriété doivent de plus en plus souvent gérer le phénomène de location touristique de type Airbnb, souvent synonyme de nuisances. De nouvelles lois visent à encadrer ces locations, notamment en exigeant des déclarations et en renforçant le pouvoir des syndics.
Les décisions prises doivent respecter les règles de l’urbanisme local et ne pas être discriminatoires. En cas de conflit, les copropriétaires peuvent se tourner vers la justice pour faire valoir leurs droits. Les sanctions peuvent également inclure des sanctions administratives imposées par les autorités locales, comme des amendes pour non-déclaration ou dépassement de la durée maximale de location.
Enfin, gérer les conflits entre copropriétaires liés aux locations Airbnb nécessite une approche diplomatique et proactive. La communication est essentielle : organiser des réunions pour discuter des préoccupations et trouver des solutions communes peut aider à apaiser les tensions. Faire appel à un médiateur peut aussi faciliter la résolution des conflits.
En résumé, la possibilité pour une copropriété d’interdire la location Airbnb dépend principalement du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale. En France, une copropriété peut restreindre ou interdire la location meublée de courte durée comme Airbnb, en modifiant son règlement de copropriété, ce qui nécessite généralement un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
