Quelles sont les limites de location sur Airbnb en France ?
Limites de location sur Airbnb en France
Il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an dans toutes les villes de France (soit 4 mois). C’est logique puisque vous êtes censé habiter dans votre résidence principale les 8 mois restant de l’année. Toutefois, depuis le 1er janvier 2019, Airbnb, comme les autres plateformes de location, peut bloquer automatiquement les annonces dépassant ce nombre de jours de location maximum autorisé.
En revanche, les résidences secondaires ne sont pas concernées par cette limite de 120 jours par an sur Airbnb. De ce fait, il n’y a pas de limite temporelle à la location de votre résidence secondaire, puisque cela découle de votre droit de propriété le plus strict.
Il est également possible de demander une exemption à Airbnb dans certains cas pour dépasser ce nombre de jours de location maximum. Pour cela, il faut prouver une absence de votre logement de plus de 4 mois dans l’année pour des raisons précises : problèmes de santé, déplacements professionnels ou force majeure.
Par ailleurs, il est crucial de s’assurer que vous avez le droit d’accueillir des voyageurs dans votre logement. Des contrats, des lois ou d’autres règlements locaux peuvent présenter certaines restrictions. De plus, dans certaines villes, les hôtes ayant choisi l’exemption pour bail mobilité dans le cadre du processus d’enregistrement obligatoire n’ont aucune démarche à effectuer, car la taxe de séjour ne sera pas appliquée aux logements concernés.
Les locations meublées ne sont pas soumises à la TVA si vous n’incluez pas de services supplémentaires. Si votre logement est qualifié de chambre d’hôtes ou meublé de tourisme classé, le seuil du régime micro-BIC est porté à 170 000 €.
La limite annuelle des 120 jours pour les résidences principales ne peut être dépassée dans 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. À partir du 01/01/25, cette limite sera réduite à 90 jours par an à Paris. Airbnb désactive automatiquement l’annonce une fois cette limite atteinte, et surveille les annonces à grande échelle.
La réglementation impose également un numéro d’enregistrement dans certaines villes pour les meublés de tourisme. Les communes de plus de 200 000 habitants classées ‘zone tendue’ attribuent un numéro d’enregistrement pour chaque logement mis à la location. Il est conseillé de se renseigner en mairie sur la procédure à suivre.
Dans les communes qui appliquent la procédure de changement d’usage, l’obtention d’une autorisation peut être soumise à la règle de compensation, qui est complexe et coûteuse. Vous devez remettre un logement sur le marché pour chaque logement ‘enlevé’ pour faire du Airbnb, ce qui peut poser un obstacle majeur pour les investisseurs.
Pour contourner la limite des 120 jours, une solution consiste à louer une résidence secondaire sur Airbnb. Cela permet de louer autant de nuitées que souhaité sans aucune restriction, à condition que la résidence secondaire soit occupée moins de 4 mois par an.
La limite de 120 jours pour la location d’une résidence principale est une réglementation essentielle d’Airbnb à Paris et dans toute la France. Le dépassement de cette limite peut nécessiter l’enregistrement du bien comme espace commercial, conformément aux règles de la mairie de Paris. Il est important de noter que la loi précise que la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou d’autres circonstances exceptionnelles.
Comment optimiser votre location Airbnb en tant que résidence secondaire ?
Carte d’identité de la résidence secondaire :
- Logement occupé moins de 4 mois par an.
- Possibilité de louer ce bien toute l’année à condition d’avoir fait une déclaration préalable en mairie de votre activité de location saisonnière.
- Certaines villes ou quartiers peuvent vous demander d’effectuer un changement d’usage pour utiliser votre résidence secondaire en location de vacances.
- Cette déclaration obligatoire peut être faite en mairie.
Obligations et procédures de déclaration :
- Il est obligatoire de déclarer votre meublé de tourisme en mairie.
- Trois procédures différentes existent en fonction de la situation géographique de votre résidence secondaire :
- Certaines très grandes villes demandent une autorisation de changement d’usage (Paris, Cannes, Annecy, etc.).
- D’autres grandes villes (plus de 200 000 habitants et départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) demandent une déclaration puis une autorisation de changement d’usage.
- Dans les autres villes, le propriétaire doit simplement remplir une déclaration.
Sanctions en cas de non-respect :
- Les sanctions peuvent être sévères :
- Dans les très grandes villes, le non-respect de demande d’autorisation de changement d’usage peut entraîner une amende jusqu’à 50 000 euros.
- La remise en l’état initial du logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 peuvent être ordonnées.
- Ne pas déclarer votre logement en mairie peut également entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
Conformité avec la loi Elan :
- Faites attention et mettez-vous en conformité avec la loi Elan (déclaration en mairie, demande de numéro d’enregistrement) pour éviter les sanctions.
- Vous devez faire une déclaration de revenus et potentiellement payer des impôts sur les revenus tirés des locations saisonnières.
- La dissimulation de revenus provenant de la location commerciale peut entraîner de lourdes amendes.
Démarches à suivre pour louer :
- Louer votre résidence sur Airbnb nécessite quelques démarches administratives spécifiques à chaque situation et cas d’usage.
- Il est important de bien vous renseigner et d’avoir toutes les informations nécessaires pour louer légalement et éviter des problèmes futurs.
Louer de manière légale et sereine :
- Pour louer votre résidence secondaire sur Airbnb de manière légale :
- Vérifiez dans le règlement que la copropriété accepte ou tolère les meublés de tourisme.
- Si c’est le cas (ou s’il s’agit d’une maison individuelle), effectuez une déclaration en mairie. Cette déclaration peut se faire en ligne et est totalement gratuite.
- Si votre résidence se trouve dans une grande ville de plus de 200 000 habitants ou dans une zone tendue, pour louer plus de 120 nuits par an, obtenez une autorisation temporaire de changement d’usage.
- Ce changement d’usage vise à transformer votre logement en local commercial.
Bail mobilité :
- Le bail mobilité, instauré par la loi ELAN, permet de louer sa résidence principale ou secondaire pour une durée d’1 à 10 mois.
- Ce bail s’adresse principalement aux étudiants, apprentis, stagiaires, ainsi qu’aux travailleurs mutés ou en missions ponctuelles.
Service de conciergerie Airbnb :
- Nestify est un service de conciergerie Airbnb qui augmente vos revenus tout en vous libérant des contraintes liées à la location saisonnière.
- Nous proposons une solution unique combinant locations saisonnières et locations à moyen terme (bail mobilité).
- Nos hôtes constatent en moyenne une augmentation de 30 % de leurs revenus locatifs.
- Grâce à notre équipe d’experts reconnue à l’international, nous personnalisons notre stratégie à votre bien et à vos objectifs.
Récapitulatif des déclarations :
- Pour louer votre résidence secondaire en toute légalité, vous devez réaliser trois types de déclarations :
- La déclaration en mairie concernant l’occupation du bien par les locataires.
- La déclaration de l’activité de location saisonnière.
Quelles différences entre la location d’une chambre et d’un logement entier sur Airbnb ?
Les différences entre la location d’une chambre et d’un logement entier sur Airbnb sont :
- Logement entier :
- Un logement entier offre un accès exclusif à toute la propriété, sans partage.
- Les voyageurs disposent du logement dans son intégralité, bénéficiant d’une entrée privée.
- Généralement, il comprend une chambre, une salle de bain et une cuisine.
- Chambre privée :
- Vous partagez l’espace avec d’autres hôtes, ce qui entraîne moins de confidentialité.
- En louant une chambre privée, vous avez votre propre chambre, mais vous partagez certaines pièces comme la cuisine ou le salon.
- La salle de bain peut être partagée avec les propriétaires ou d’autres voyageurs.
- Chambre partagée :
- Destinée aux personnes qui n’ont aucun problème à partager les lieux avec d’autres.
- Vous acceptez de partager votre chambre et tout le logement avec d’autres personnes.
- Impact social :
- Louer une chambre privée dans sa maison c’est faire le choix du partage, en y incluant un mode de vie, des repas et des conversations, plaçant l’humain au centre de l’expérience.
En résumé, si vous souhaitez retrouver le confort d’un chez-soi en voyage, le logement entier est fait pour vous. En revanche, si vous préférez avoir un peu d’intimité tout en échangeant avec des habitants, la chambre privée est une meilleure option. Enfin, pour ceux qui ne craignent pas le partage, la chambre partagée est une solution économique.
