Abattement fiscal Airbnb : Ce qu’il faut savoir pour 2025 et déclaration des revenus
Comprendre l’abattement fiscal pour les revenus Airbnb
Pour comprendre l’abattement fiscal pour les revenus Airbnb, il est essentiel de noter plusieurs points clés :
- Un abaissement de l’avantage fiscal viendrait augmenter les impôts que les propriétaires ont à payer. La loi « anti-Airbnb » adoptée le 29 janvier 2024 vise à réduire l’abattement fiscal dédié aux revenus des locations meublées de 71 % à 30 %. Cela pourrait entraîner une augmentation de 141 % des impôts et prélèvements pour les propriétaires de meublés touristiques, selon les estimations.
- Ce dispositif concerne les propriétaires sous le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP), en régime micro-BIC, si leurs revenus liés à la location meublée ne dépassent pas 72 600 euros.
- En pratique, avec l’abattement à 71 %, seuls 1 450 euros sont imposables. Avec un abattement à 30 %, les revenus imposables passeraient à 3 500 euros, majorant ainsi l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 654 euros à 1 580 euros (+141,59 %).
Pour illustrer, prenons le cas d’un propriétaire à Bordeaux :
- Il loue son bien sur Airbnb une cinquantaine de nuits par an à 160 euros la nuit, générant 8 000 euros de revenus annuels. Actuellement, 2 320 euros sont imposables. Avec l’abattement à 30 %, ce revenu imposable passerait à 5 600 euros, faisant passer le total des impôts de 1 048 euros à 2 529 euros (+141,32 %).
D’autre part, la loi de finances pour 2024 stipule :
- Pour les meublés de tourisme non classés : l’abattement passe de 50 % à 30 % si le loueur réalise moins de 15 000 euros de recettes annuelles.
- Jusqu’alors, les loueurs de meublés de tourisme non classés bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 50 %, s’ils réalisaient moins de 77 700 euros de recettes annuelles.
Aussi, pour les meublés de tourisme classés :
- Ils bénéficieront d’un abattement de 30 % sur des revenus locatifs, avec un abattement supplémentaire de 41 % si les revenus ne dépassent pas 50 000 euros. Cela est prévu surtout pour des meublés en zone rurale ou dans les stations de ski.
- En conformité avec la loi de finances pour 2024, un abattement supplémentaire de 21 % est aussi prévu pour les meublés classés perçus à moins de 15 000 euros de loyers.
Enfin, en ce qui concerne la déclaration des revenus Airbnb :
- En dessous du seuil, il y aura exonération d’impôt sur les revenus Airbnb, mais la déclaration de ce montant reste nécessaire.
- Actuellement, ces revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71 % ou 50 %, mais la nouvelle loi abaisse cet abattement à 30 %.
Guide pratique sur la déclaration fiscale des revenus Airbnb
Guide pratique sur la déclaration fiscale des revenus Airbnb
Les revenus de Airbnb sont imposables. L’imposition des gains tirés de Airbnb se fait au régime de LMNP, c’est-à-dire de « loueur en meublé non professionnel ». Cette imposition vaut pour les revenus Airbnb tirés de la location de votre résidence principale ou d’une résidence secondaire.
En dessous de 760 euros de gains par an, ils ne sont pas imposés. Vous êtes exonéré d’impôt sur vos revenus Airbnb si ces revenus proviennent de la location d’une ou de plusieurs pièces de votre résidence principale et s’ils ne dépassent pas 760 euros par an. Au-delà, la fraction qui excède ce seuil sera imposable, et donc à déclarer.
Régimes fiscaux et abattements
Si les gains annuels tirés de la location sont inférieurs à 77 700 €, vous aurez deux possibilités : le régime « micro BIC » ou le régime réel. Si ces gains annuels excèdent 77 700 €, vous n’aurez pas le choix : vous serez au régime réel en 2024.
Le régime micro-BIC est le plus simple. Les revenus seront à déclarer en tant que revenus locatifs. L’imposition portera sur 50 % de ces revenus, ce qui équivaut à un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement est au minimum de 305 euros. Si vos gains sont inférieurs à ce seuil, vous ne serez donc pas imposé sur vos revenus Airbnb.
Vous devez déclarer l’intégralité des sommes perçues via Airbnb, incluant :
- Les loyers perçus pour chaque séjour,
- Les frais de ménage facturés aux voyageurs,
- Les suppléments (petit-déjeuner, services additionnels),
- Les pénalités d’annulation perçues.
Selon votre régime fiscal, vous pouvez bénéficier de plusieurs types d’abattements :
- Un abattement forfaitaire de 50% en régime micro-BIC,
- La déduction des charges réelles (assurances, entretien, amortissements) en régime réel.
Choisissez le micro-BIC si vos revenus sont inférieurs à 72 600€ et que vos charges réelles représentent moins de 50% de vos revenus. Optez pour le régime réel si vos charges dépassent 50% de vos revenus ou si vous souhaitez déduire des investissements importants.
Obligations déclaratives et punitions
Depuis 2020, la déclaration des revenus issus des plateformes de location comme Airbnb est devenue une obligation légale stricte. Un propriétaire qui omet de déclarer ses revenus Airbnb s’expose à des pénalités pouvant atteindre jusqu’à 80% des sommes non déclarées, auxquelles s’ajoutent des intérêts de retard.
Les revenus bruts incluent les frais de ménage et les frais Airbnb, qui doivent être déclarés (sans la taxe de séjour). La déclaration de ces revenus est indépendante de tout prélèvement à la source. Chaque année, vous devrez déclarer vos revenus bruts perçus sur Airbnb à l’administration fiscale, au moment de votre déclaration annuelle de revenus.
Exonérations fiscales
Voici les principaux cas d’exonération :
- Revenus inférieurs à 305 € par an : Si vos revenus annuels issus de la location de votre résidence principale ou secondaire sur Airbnb sont inférieurs à 305 €, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur ces revenus. Cette règle s’applique indépendamment du type de location (meublée ou non).
La fiscalité de la location Airbnb est particulière. Un contribuable qui perçoit de tels revenus peut être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
L’Assemblée Nationale a voté en première lecture une loi de régulation des logements saisonniers. Les investisseurs s’inquiètent surtout du risque de réduction de l’abattement fiscal forfaitaire à 30%, contre 50% auparavant, ce qui impactera particulièrement les meublés de tourisme classés.
Impact des nouvelles lois fiscales sur la fiscalité Airbnb en 2024
La loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme a été définitivement adoptée par l’Assemblée nationale et par le Sénat le 7 novembre 2024.
Afin de lutter contre la spéculation immobilière et d’inciter au retour des logements sur le marché locatif de longue durée, l’avantage fiscal accordé aux propriétaires a été largement revu à la baisse.
- Les logements qui n’ont pas été classés en meublé de tourisme verront leur abattement fiscal réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs.
- Les meublés de tourisme, quant à eux, verront leur abattement abaissé de 71 % à 50 %, avec une limite de 77 700 € de revenus.
Suite à la conservation par erreur par le gouvernement de cette niche fiscale dans la loi de finance 2024, les revenus des locations meublées de courte durée (type Airbnb) bénéficiaient de taux d’abattements fiscaux attractifs sous le régime micro-BIC.
Cependant, le 8 juillet 2024, le Conseil d’État a annulé le maintien de la niche fiscale pour les locations Airbnb.
Cette annulation ne sera pas rétroactive pour les revenus de 2023.
À partir de 2024, les loueurs devront déclarer leurs revenus locatifs selon le régime réel et payer l’impôt sur le revenu correspondant.
L’annulation de la niche fiscale Airbnb en juillet 2024 réduit la rentabilité des locations Airbnb, surtout dans les zones tendues.
La suppression de l’abattement forfaitaire signifie que les propriétaires devront payer des impôts sur la totalité de leurs revenus locatifs, après déduction des charges réelles.
Cette transition vers le régime réel peut entraîner une augmentation significative de la charge fiscale pour de nombreux propriétaires.
Il est également important de noter que le régime réel est plus complexe à gérer que le régime micro-BIC.
Les propriétaires devront tenir une comptabilité précise de leurs revenus et de leurs dépenses, ce qui peut nécessiter l’aide d’un expert-comptable.
Cette complexité accrue peut décourager certains propriétaires, notamment ceux qui ne possèdent qu’un ou deux biens à louer.
Face à ces défis, les propriétaires de locations meublées saisonnières doivent adopter de nouvelles stratégies pour maintenir la rentabilité de leurs investissements.
Passer au régime réel implique de bien gérer et optimiser ses charges, telles que les frais d’entretien, les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, et les frais de gestion.
Une gestion rigoureuse de ces charges peut aider à réduire l’impact de la hausse des impôts.
Il est crucial pour les investisseurs immobiliers de rester informés des changements potentiels afin de s’adapter et de maximiser leurs revenus.
La niche fiscale a offert des opportunités attractives, mais appelle à une régulation plus stricte pour équilibrer les besoins du marché immobilier.
Bonne nouvelle, le nouveau régime prévu par la loi de finances 2024 ne sera pas obligatoirement applicable.
Les propriétaires auront, en effet, la possibilité, lors de leur déclaration de revenus en avril prochain, de choisir d’être imposés selon l’ancien régime fiscal.
Autrement dit, pour les revenus locatifs générés en 2023, il sera possible de bénéficier d’un taux d’abattement de : 71 % si les revenus de 2023 n’ont pas excédé 188 700 € pour les meublés classés.
Cette flexibilité permettra, selon le fisc, de « limiter les conséquences d’une application rétroactive ».
