Comment utiliser la réglementation pour louer plus de 120 jours sur Airbnb ?
Utiliser la réglementation pour louer plus de 120 jours sur Airbnb
Louer sa résidence principale plus de 120 jours par an sur Airbnb, c’est tout à fait légal… sous certaines conditions. La loi précise bien que la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an, ‘sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure’. La justice avait déjà reconnu les deux premières exceptions, mais c’est la première fois qu’elle reconnaît un cas de force majeur dans un jugement.
Dans un jugement rendu le 22 mai dernier, le tribunal judiciaire de Paris a reconnu pour la première fois un cas de force majeur. Un propriétaire parisien a pu dépasser cette limite en prouvant que ses obligations professionnelles l’imposaient à être régulièrement en Asie, et que les mesures prises par la France et la Chine durant la pandémie l’ont empêché de retourner sur le territoire français.
Il faut donc regarder les autres exceptions contenues dans le Code du tourisme. En effet, la limite de 120 jours ne s’applique pas à toutes les communes. Il faut que la mairie ait mis en place une procédure de déclaration préalable pour le bien meublé, et cela ne s’applique que si le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.
Le tribunal a reconnu ainsi le motif professionnel et le cas de force majeur dans le cas de ce propriétaire, qui était donc dans son bon droit en dépassant la limite des 120 jours par an. L’exception tenant à un cas de force majeur s’entend d’une situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien donné en location en raison d’un événement irrésistible et imprévisible.
Enfin, il existe une dernière exception à la limite des 120 jours par an pour sa résidence principale: vous n’êtes pas soumis à cette limite si vous ne louez qu’une chambre au sein de votre résidence principale et que vous êtes présent pendant la location.
Il est également important de noter que, dans toutes les villes de France, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois). Cependant, depuis le 1er janvier 2019, Airbnb, comme les autres plateformes de location, pourront bloquer les annonces dépassant le nombre de jours maximum autorisé. Ce blocage est automatique.
Il est possible de demander une exemption à Airbnb dans certains cas pour pouvoir dépasser ce nombre de jours de location maximum. Il faut soit :
- Prouver une absence de votre logement plus de 4 mois dans l’année pour des raisons précises : problème de santé, déplacement professionnel ou force majeure.
À noter, en tant que loueur Airbnb, la location maximum de 120 jours ne vous concerne pas si :
- Vous louez votre résidence sous forme de “bail mobilité”.
- Vous louez simplement une chambre « privée » dans votre résidence principale. Les chambres d’hôtes ne sont pas soumises à la limite des 120 jours.
Les résidences secondaires, en revanche, ne sont pas concernées par la location maximale autorisée de 120 jours par an sur Airbnb. Il n’y a donc pas de limite à la location Airbnb de votre résidence secondaire, du moins temporelle. Louer votre résidence secondaire découle de votre droit de propriété le plus strict : vous avez le droit de pouvoir tirer profit de votre bien immobilier.
Première obligation imposée par le décret Airbnb du 28 avril 2017, il est impératif de déclarer en mairie la location de votre résidence secondaire. Cette procédure d’enregistrement de votre logement est gratuite et très rapide, et vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement, qu’il est désormais obligatoire de faire figurer sur toute annonce de location.
Actuellement, les résidences principales, si elles sont louées pour des séjours de courte durée, peuvent en effet l’être pendant 120 nuitées par an. Les chambres louées seules chez l’habitant ne sont pas concernées par cette limite. Cependant, pour une résidence principale, il est impossible de louer le bien plus de 120 jours sans perdre le bénéfice de cette résidence principale, car la définition même d’une résidence principale stipule que son propriétaire y habite 8 mois par an.
Il est donc possible de plaider pour un déplafonnement de la durée d’occupation minimum de 8 mois dans de très rares cas, en invoquant des motifs tels que l’obligation professionnelle, la raison de santé ou le cas de force majeure, bien que ces raisons soient rarement reconnues par la jurisprudence. Dans ce cas, il est conseillé d’interroger un avocat spécialisé avant de déplafonner ses 120 jours.
La seule solution sûre pour contourner le problème est de faire requalifier sa résidence principale en résidence secondaire auprès de l’administration des finances publiques et de demander un changement d’usage de son logement auprès de la municipalité, pour que le bien soit considéré comme un local à usage commercial. Cela concerne les villes de plus de 200.000 habitants et d’autres communes plus petites, à vérifier au cas par cas.
Enfin, il est important de noter que de nombreuses communes ont mis en place des restrictions concernant les locations touristiques de résidences secondaires, notamment à Paris, Bordeaux, Annecy ou Saint-Malo. Dans les grandes villes ou banlieues, la réglementation peut être très contraignante. Les bailleurs doivent donc se renseigner auprès de leur municipalité pour connaître la réglementation locale.
Si vous souhaitez proposer en location votre résidence secondaire plus de 120 jours par an, vous pouvez recourir au bail mobilité qui peut être conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.
Il convient également de rappeler que les résidences principales ne peuvent être louées en location saisonnière que pour un maximum de 120 nuits par année civile (soit du 1er janvier au 31 décembre).
Contourner la limite des 120 jours : quelles sont vos options ? Justifier une absence de votre résidence principale plus de 4 mois dans l’année.
Quelles alternatives à considérer pour prolonger les séjours au-delà de 120 jours ?
Pour prolonger les séjours au-delà de 120 jours, plusieurs alternatives à considérer incluent :
- MorningCroissant : C’est une entreprise française spécialisée dans les séjours longue durée, jusqu’à un an. Le public visé comprend principalement des stagiaires, des étudiants ou des intérimaires. Cela peut également être une solution intéressante pour ceux qui s’installent dans une nouvelle région sans avoir trouvé leur logement idéal. Les tarifs sont attractifs, même si les disponibilités à l’étranger sont limitées.
- HomeExchange : Cette plateforme facilite les échanges de maisons entre particuliers dans le monde entier. C’est un système flexible qui permet de séjourner dans divers lieux tout en offrant des GuestPoints pour héberger des voyageurs.
- Sportihome.com : Spécialisée dans les hébergements pour les amateurs de sports, cette plateforme propose plus de 10 000 locations de vacances près des sites de pratique sportive. Les propriétaires peuvent louer des chambres, appartements ou maisons à des voyageurs partageant des affinités pour le sport et la nature.
- Fairbnb : Une alternative éthique à Airbnb, Fairbnb soutient le tourisme responsable et l’économie locale en réinvestissant 50% de ses commissions dans des projets locaux. Elle respecte les réglementations locales et permet à chaque hôte de lister une seule propriété.
- Abritel : Concurrent majeur d’Airbnb, Abritel se concentre sur les logements entiers avec une visibilité internationale. C’est un excellent choix pour ceux qui souhaitent louer leur maison ou trouver un logement sous les tropiques.
- Booking : Ce site est le concurrent n°1 d’Airbnb, avec de nombreux atouts qui en font une option de choix pour les séjours longue durée.
- Logement adapté pour les professionnels : Airbnb propose également des appartements complètement meublés adaptés aux professionnels, offrant des espaces de travail et un accès wifi haut débit.
- Disponibilité de destinations : Les lieux à découvrir incluent New York, Barcelone, Florence, Athènes, et bien d’autres telles que Paris, Tokyo, Sydney et Los Angeles.
Les impacts de la nouvelle législation Airbnb sur les locations saisonnières en France.
Cette nouvelle législation, qui vise à encadrer les locations saisonnières, pourrait bien transformer le marché.
D’une part, elle vise à lutter contre la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques.
En imposant des restrictions sur la durée de location et des conditions plus strictes pour les propriétaires, cette loi cherche à garantir un meilleur équilibre entre locations de courte durée et logement accessible pour les habitants.
- Parmi les mesures clés, cette loi limite le nombre de jours de location d’un bien par an, souvent à un maximum de 120 jours pour les résidences principales.
- Les propriétaires doivent également s’assurer de respecter des obligations déclaratives strictes.
- Certaines villes imposent désormais un numéro d’enregistrement, permettant aux municipalités de suivre les locations et de contrôler leur conformité avec les réglementations locales.
Les propriétaires qui dépassent la limite de jours autorisés ou qui omettent de déclarer leurs locations s’exposent à des amendes élevées.
Les autorités locales disposent également de davantage de moyens pour contrôler les plateformes de location, leur imposant de supprimer les annonces non conformes.
Cette hausse des contrôles et des sanctions est un message clair : l’objectif est de limiter les abus et de dissuader les propriétaires de transformer massivement leurs biens en locations saisonnières au détriment du logement résidentiel.
Face à ce tournant réglementaire, les propriétaires et investisseurs doivent repenser leur approche.
Les résidences principales peuvent encore être louées sous certaines conditions, mais il devient essentiel de respecter la réglementation pour éviter les pénalités.
Une alternative consiste à louer en longue durée, une option moins rentable à court terme, mais plus stable et plus conforme aux nouvelles normes.
Le 7 novembre 2024, l’Assemblée nationale a adopté une loi attendue depuis plusieurs années : la loi Le Meur, communément appelée ‘loi anti-Airbnb’.
Ce texte législatif marque un tournant dans la régulation des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.
Il introduit une série de mesures visant à rééquilibrer le marché immobilier, à protéger les locataires permanents et à redonner du pouvoir aux municipalités.
- Cette mesure vise à freiner la transformation de résidences permanentes en logements touristiques, particulièrement dans les zones tendues où les communes où les résidences secondaires représentent plus de 20 % des habitations.
- Pour garantir l’application de cette règle, les propriétaires devront fournir un justificatif de domicile avant de mettre leur logement en location.
Les municipalités peuvent dorénavant imposer des quotas de meublés de tourisme dans leur Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Ces quotas permettront de réserver des zones spécifiques à la construction ou à l’habitation de résidences principales, limitant ainsi l’impact des locations touristiques sur le marché immobilier.
Cette mesure est particulièrement pertinente dans les villes touristiques et les zones côtières.
La loi soumet les meublés de tourisme aux mêmes exigences de performance énergétique que les logements loués à l’année.
À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront présenter une classification comprise entre A et D pour pouvoir être loués.
Cette mesure vise à éviter que les logements interdits à la location classique en raison de leur mauvaise performance énergétique ne soient détournés vers des plateformes comme Airbnb.
Pour les maires, cette loi représente une avancée majeure.
Elle leur permet de mieux encadrer les locations touristiques et de protéger le marché locatif classique.
Cependant, du côté des propriétaires, les réactions sont plus mitigées.
Beaucoup s’inquiètent de la perte de revenus potentielle et des nouvelles contraintes administratives.
La nouvelle loi Airbnb, adoptée le 7 novembre 2024, vise à réguler les locations de courte durée en France, limitant la location des résidences principales à 90 jours par an et imposant des obligations d’enregistrement.
Cette législation a pour but de rééquilibrer le marché locatif de longue durée et d’apporter des mesures de protection aux locataires permanents.
Ce texte législatif marque un tournant dans la régulation des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb.
Il introduit une série de mesures visant à rééquilibrer le marché immobilier, à protéger les locataires permanents et à redonner du pouvoir aux municipalités.
La loi vise ainsi à remettre sur un pied d’égalité la réglementation liée aux locations longue durée et celle liée aux locations saisonnières.
La loi Airbnb cherche à ‘dégripper’ le marché locatif en imposant des restrictions aux locations saisonnières dans les zones à forte tension locative, afin de rendre le marché plus accessible.
En limitant la durée des locations et en imposant des normes, cette législation représente une réponse forte à la crise du logement qui touche de nombreuses régions en France.
