Limites de nuits sur Airbnb en France : Ce que les propriétaires doivent savoir
Quelles sont les limites de nuits pour louer sur Airbnb en France ?
Les limites de nuitées pour louer sur Airbnb en France sont clairement définies par la loi. Voici les principaux points à considérer :
- On ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois). Cela signifie que vous ne pouvez pas louer plus de 90 nuits à une personne.
- En cas de dépassement des 120 jours de location par an sans justification auprès des services de la mairie, le bailleur s’expose à une amende de 10 000 euros.
- Le Code du tourisme fixe cette limite, mais elle peut être abaissée dans certaines situations : cas de force majeure, obligation professionnelle ou raison de santé.
- Il est important de noter que même si la limite de 120 jours ne s’applique pas en cas de location d’une chambre de votre résidence principale, la location d’une résidence secondaire, où vous vivez moins de 4 mois par an, peut être louée jusqu’à 365 jours par an.
- Pour louer une résidence secondaire, il est impératif de déclarer votre activité à la mairie via le cerfa 14004 04, sous peine d’une amende jusqu’à 450 euros.
- Une exemption peut être demandée à Airbnb pour dépasser ce nombre de jours de location maximum, à condition de prouver une absence de votre logement pour plus de 4 mois dans l’année pour des raisons spécifiques.
- Il est aussi interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an dans toutes les villes de France, ceci afin de garantir que les propriétaires habitent leur résidence principale les 8 mois restants de l’année.
- Enfin, attention : la durée limite légale de location de 120 nuitées par an pour une résidence principale est fixée par la loi française, et non par Airbnb.
À titre d’exemple, en janvier 2022, un tribunal a statué en faveur d’une propriétaire ayant loué sa résidence principale pour 216 nuitées, en raison des circonstances particulières de sa vie.
Comment la réglementation Airbnb impacte-t-elle les propriétaires de résidences principales ?
Impact de la réglementation Airbnb sur les propriétaires de résidences principales
La réglementation Airbnb impose une limite de 120 jours par an pour les résidences principales, un enregistrement obligatoire en mairie, et un diagnostic énergétique (DPE) pour les meublés touristiques.
- Selon l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, une résidence principale ne peut être louée en courte durée que 120 jours par an. Cette règle, destinée à protéger le marché locatif, est particulièrement surveillée dans les zones tendues, telles que Paris, Lyon, ou Bordeaux.
- À partir de 2025, le DPE devient obligatoire pour toutes les nouvelles annonces de locations meublées touristiques en vertu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Les propriétaires devront fournir un diagnostic à jour, indiquant clairement la classe énergétique du logement.
- Les nouvelles règles de 2025 imposent des adaptations significatives pour les propriétaires. Sur le plan fiscal, ils doivent repenser leur stratégie pour optimiser leurs revenus. Sur le plan énergétique, ils doivent investir dans des diagnostics et potentiellement des rénovations. Sur le plan géographique, il leur faut surveiller les évolutions locales pour rester conformes.
- Si un propriétaire loue son logement plus de 120 jours par an, il devra effectuer un changement d’usage. Suite à cette déclaration, un numéro d’enregistrement lui sera attribué pour le suivi des locations saisonnières par la commune.
- Attention : si la maison ou l’appartement se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants, il sera soumis à une déclaration en mairie. De plus en plus de communes imposent une déclaration même si elles ont moins de 200 000 habitants.
Les infractions à la réglementation Airbnb entraînent des impacts économiques significatifs pour les hôtes :
- Perte des avantages fiscaux : Les propriétaires bénéficiant du régime micro-BIC ou des abattements pour meublés classés risquent de perdre ces avantages en cas de non-conformité.
- Coûts liés à la mise en conformité : Les propriétaires d’hébergements jugés non conformes, notamment sur le plan énergétique (passoires thermiques), devront engager des travaux coûteux pour répondre aux normes ou risquer des interdictions de location.
Enfin, selon la loi, est considéré comme résidence principale un logement occupé plus de 8 mois par an. Par conséquent, vous ne pourrez pas le louer plus de 120 jours dans l’année. En France, vous ne pouvez détentrice qu’une seule résidence principale. Par définition, tout autre logement que vous possédez est considéré comme résidence secondaire. Une résidence principale ou secondaire sera considérée comme meublé de tourisme dès lors que vous la proposez à la location saisonnière.
Pour conclure, en respectant les obligations légales (déclaration, fiscalité, DPE) et en s’adaptant (bail mobilité, location longue durée), les hôtes peuvent maximiser leurs revenus tout en restant conformes. Désormais, tous les logements proposés à la location de courte durée devront être déclarés, y compris les résidences principales. Cette mesure permettra aux autorités d’avoir une vision plus claire du parc locatif et facilitera les contrôles.
