Comprendre la limite de location sur Airbnb : règles et exceptions
Limite de location Airbnb : Règles et Exceptions
Dans toutes les villes de France, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois). C’est logique puisque vous êtes censé habiter dans votre résidence principale les 8 mois restant dans l’année. Cependant, depuis le 1er janvier 2019, Airbnb comme les autres plateformes de location pourront bloquer les annonces dépassant le nombre de jours maximum autorisé. Ce blocage est automatique.
Il est possible de demander une exemption à Airbnb dans certains cas pour pouvoir dépasser ce nombre de jours de location maximum. Pour cela, il faut soit :
- Prouver une absence de votre logement plus de 4 mois dans l’année pour des raisons précises : problème de santé, déplacement professionnel ou force majeure.
- Louer pour de longues durées : vous louez votre résidence principale par exemple pour une durée de 90 jours.
Les résidences secondaires ne sont pas concernées par la location maximale autorisée de 120 jours par an sur Airbnb. Il n’y a donc pas de limite à la location de votre résidence secondaire, du moins temporelle ; louer votre résidence secondaire découle de votre droit de propriété le plus strict.
En ce qui concerne la réglementation, l’obligation de déclaration en mairie est la première exigence imposée par le décret Airbnb du 28 avril 2017. Il est impératif de déclarer en mairie la location de votre résidence secondaire. Cette procédure est gratuite et rapide et vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement, qu’il est désormais obligatoire de faire figurer sur toute annonce de location.
Il est important de noter que la limite annuelle de 120 jours s’applique aux résidences principales, qui ne peuvent être louées en location saisonnière que pour un maximum de 120 nuits par année civile, et cela depuis le 1er janvier 2019 dans 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. Cette limitation ne s’applique qu’aux résidences principales entièrement louées, permettant ainsi de dépasser cette limite si une chambre meublée est louée dans la résidence principale.
A partir du 01/01/25, à Paris, la limite de location de sa résidence principale en meublé touristique passera à 90 jours par an. Des municipalités peuvent établir une procédure d’enregistrement pour les meublés de tourisme, et certaines communes de plus de 200 000 habitants, classées ‘zone tendue’, attribuent un numéro d’enregistrement pour chaque logement mis à la location.
Les règles spécifiques à la location Airbnb varient selon les communes. Dans les grandes communes, une autorisation préalable de changement d’usage peut être exigée pour les logements. En revanche, une simple déclaration peut suffire dans d’autres communes. De plus, la règle de la compensation s’applique dans les communes qui exigent une autorisation de changement d’usage, obligeant à remettre un logement sur le marché en remplacement de celui loué en courte durée.
Pour éviter la limitation des 120 jours, il est possible de louer une résidence secondaire sur Airbnb ou d’investir dans un bien qui ne sera pas votre résidence principale. Il est crucial de s’assurer que le règlement de copropriété permet la location courte durée, surtout si vous êtes locataire, car la sous-location nécessite l’autorisation du propriétaire.
En ce qui concerne la location de la résidence principale, elle peut être réalisée sans démarches particulières jusqu’à 120 jours par an, conformément à l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation. Au-delà de ce seuil, le bailleur devra obtenir une autorisation de changement d’usage.
Il est également possible de louer plus de 120 jours si :
- Vous prouvez une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure.
- Vous louez une chambre privée dans votre résidence principale ; les chambres d’hôte ne sont pas soumises à la limite des 120 jours.
Certaines villes imposent l’obtention d’une autorisation préalable auprès de la mairie avant de pouvoir louer sa résidence secondaire. Les villes concernées incluent celles de plus de 200 000 habitants, ainsi que Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Cette autorisation est assortie d’une compensation qui impose au bailleur de :
- Proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et qu’il va transformer en logements.
- Acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces…).
Enfin, il est impératif de respecter la réglementation applicable en matière de location meublée saisonnière. À défaut, vous vous exposez au risque d’être poursuivi en justice par la Ville de Paris et condamné à de lourdes amendes.
Location Airbnb de votre résidence principale vs résidence secondaire : ce qu’il faut savoir
Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous envisagez de la mettre en location sur une plateforme numérique comme Airbnb ? Vous vous interrogez sur les démarches à accomplir pour mettre en location Airbnb une résidence secondaire. Et vous vous demandez quelle est la fiscalité en Airbnb pour une résidence secondaire ?
En principe, vous pouvez disposer librement de votre résidence secondaire. Par conséquent, vous pouvez décider de la proposer comme location saisonnière, y compris sur une plateforme comme Airbnb. Cependant, au regard des difficultés pour se loger dans certaines villes de France, la loi est venue encadrer cette pratique. De ce fait, certaines démarches administratives préalables à la mise en location doivent être réalisées.
Il est tout à fait possible de mettre sa résidence secondaire en location sur de courtes durées, par exemple, en passant par une plateforme de réservation comme Airbnb. Tout autre logement que votre résidence principale que vous louez sera à noter sur Airbnb comme « résidence secondaire » pour ne pas avoir la limite des 120 jours.
- Mettre en location sa résidence secondaire sur Airbnb présente plusieurs avantages :
- la rentabilisation d’un bien immobilier dans lequel vous ne vivez pas quotidiennement;
- le complément de revenus;
- l’occupation du logement en votre absence;
- la possibilité de disposer du bien à votre guise et aux périodes qui vous conviennent;
- l’absence de limite en Airbnb pour une résidence secondaire concernant le nombre de nuitées annuelles.
Pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb, la déclaration en mairie de la mise en location est obligatoire. À noter: Cette déclaration est gratuite et vous pouvez la faire directement en ligne. Cela vous permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra ensuite figurer sur votre annonce sur la plateforme.
Le fait de louer sa résidence secondaire plus de 4 mois par an, soit 120 jours, implique de déclarer son bien en « meublé de tourisme » auprès de la mairie, et de s’enregistrer auprès de l’office de tourisme pour la taxe de séjour. À défaut d’autorisation, le nombre de jours maximum sur Airbnb pour une résidence secondaire est fixé à 120 nuits par an, comme pour une résidence principale.
Les propriétaires doivent respecter cette limite sous peine de sanctions, sauf en cas d’exceptions légales comme des raisons professionnelles ou de santé justifiant une absence prolongée. Pour les résidences secondaires, la législation est encore plus rigoureuse.
- Les propriétaires doivent :
- déclarer leur activité en mairie;
- obtenir une autorisation de changement d’usage, surtout dans les grandes villes où les mairies disposent de pouvoirs accrus pour réguler les locations.
Les infractions à la réglementation Airbnb entraînent des impacts économiques significatifs pour les hôtes :
- Perte des avantages fiscaux : Les propriétaires bénéficiant du régime micro-BIC ou des abattements pour meublés classés risquent de perdre ces avantages en cas de non-conformité.
- Coûts liés à la mise en conformité : Les propriétaires d’hébergements jugés non conformes, notamment sur le plan énergétique (passoires thermiques), devront engager des travaux coûteux pour répondre aux normes ou risquer des interdictions de location.
À partir de 2025, le DPE devient obligatoire pour toutes les nouvelles annonces de locations meublées touristiques en vertu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Les propriétaires devront fournir un diagnostic à jour, indiquant clairement la classe énergétique du logement. Il est important de souligner que les logements classés F ou G, qualifiés de passoires thermiques, seront soumis à des restrictions sévères.
Les nouvelles règles de 2025 imposent des adaptations significatives pour les propriétaires :
- Sur le plan fiscal, ils doivent repenser leur stratégie pour optimiser leurs revenus.
- Sur le plan énergétique, ils doivent investir dans des diagnostics et potentiellement des rénovations.
- Sur le plan géographique, ils doivent surveiller les évolutions locales pour rester conformes.
Enfin, il est crucial de comprendre la différence entre résidence principale et résidence secondaire :
- La résidence principale est le domicile habituel du propriétaire ou locataire, où il réside de façon continue ou habituelle (au moins huit mois par an).
- La résidence secondaire, quant à elle, se définit par opposition à la résidence principale. En effet, la résidence secondaire est le lieu où vous séjournez occasionnellement. Vous pouvez également avoir plusieurs résidences secondaires.
Impact des réglementations Airbnb sur le marché locatif : analyse des zones tendues
Impact des réglementations Airbnb sur le marché locatif :
Les réglementations Airbnb ont pour but de mieux réguler le marché des meublés touristiques, notamment dans les zones tendues, où la crise du logement est très marquée.
Éléments principaux de la réglementation :
- Moins d’avantages fiscaux : L’abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés va passer de 50% à 30%, s’alignant ainsi sur la fiscalité des logements classiques.
- Autonomie des municipalités : Les maires auront la possibilité de limiter à 90 jours par an la location de la résidence principale sur les plateformes.
- Mise en place de quotas : Toutes les communes pourront établir des quotas de meublés de tourisme.
- Zone tendue : Les communes en zone tendue ou avec plus de 20% de résidences secondaires peuvent définir des zones pour la construction de résidences principales dans leur plan local d’urbanisme.
- Diagnostic de performance énergétique : Les meublés de tourisme devront avoir un DPE d’au moins F en 2025.
Définition des zones tendues :
L’expression « zone tendue » désigne des secteurs où la crise du logement est accentuée par une hausse continue des loyers et une pénurie de logements disponibles à la location. Les habitants de ces zones font face à des difficultés importantes pour se loger.
Réglementations existantes :
- Encadrement des loyers
- Réduction du préavis
- Surtaxe d’habitation pour les propriétaires de résidences secondaires
- Taxe sur les logements vacants
Conséquences pour le marché locatif :
Les villes en zone tendue considèrent les locations courte durée comme une activité commerciale, nécessitant une autorisation de la mairie pour changer l’usage d’un bien immobilier.
Loi Alur 2014 :
Le but était de fluidifier le marché locatif et de limiter les dérives touristiques. La liste de zones tendues a été réactualisée en 2015, sans évolution depuis.
Mesures spécifiques des mairies :
Dans les zones touchées par la pénurie de logements, les mairies peuvent réduire davantage la durée permise pour les locations saisonnières et interdire certaines locations.
À compter du 1er janvier 2025 :
Les communes en zone tendue qui choisissent de soumettre les locaux à la procédure d’enregistrement auront le pouvoir d’abaisser certaines réglementations.
