Conditions de location sur Airbnb en France : 120 jours et obligations fiscales
Conditions clés pour louer sur Airbnb en France
Pour louer sur Airbnb en France, il est essentiel de respecter certaines conditions légales.
Tout d’abord, les conditions à respecter pour faire du Airbnb incluent le respect de la réglementation de la location de meublés touristiques.
- Le bien ne peut pas être mis à la location plus de 120 jours par an.
- Une déclaration de changement d’usage est nécessaire si le logement n’entre plus dans la catégorie des meublés touristiques, à effectuer auprès de la mairie dans les grandes villes.
De plus, un propriétaire peut louer sa résidence secondaire sur Airbnb à condition de :
- Ne pas être présent durant la location.
- Ne pas louer le logement plus de 90 jours consécutifs au même client.
- Demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee.
- Déclarer le meublé de tourisme en mairie.
Il est également important de vérifier le règlement de copropriété, qui ne peut normalement pas interdire la location touristique.
Si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire pour sous-louer votre logement, et vous ne pouvez pas appliquer un loyer supérieur à celui de votre bail.
Dans certaines communes, il est nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage pour louer votre résidence secondaire.
Les grandes villes comme Paris exigent un enregistrement préalable pour la location de meublés de vacances. Les propriétaires doivent afficher un numéro d’enregistrement sur leur annonce.
Les sanctions pour non-respect des obligations de déclaration peuvent aller jusqu’à 50 000 euros, en plus de remises en état ordonnées par les autorités.
En outre, en cas de dépassement du nombre de jours autorisés (120), le bien est soumis soit à déclaration, soit à changement d’usage selon la commune de situation. Le contrevenant aux obligations en vigueur peut faire face à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 Euros. En cas de fausses déclarations, l’amende peut atteindre 80 000 euros et entraîner une peine d’emprisonnement d’un an.
En termes de fiscalité, les revenus générés par la location Airbnb sont imposables et doivent être déclarés.
- Les revenus que vous gagnez en tant qu’hôte sur Airbnb doivent être déclarés.
- Ils sont considérés comme des revenus imposables qui peuvent être assujettis à différents impôts, tels que l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
- Vous devez déclarer les revenus provenant de la location de locaux meublés dans votre déclaration fiscale annuelle, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Depuis janvier 2020, les plateformes en ligne, comme Airbnb, sont légalement tenues de transmettre chaque année des données spécifiques à l’administration fiscale française.
Enfin, il est recommandé de se renseigner auprès des autorités locales pour connaître les règles spécifiques à chaque commune.
Limite de location : 120 jours dans la résidence principale
Limite de Location de la Résidence Principale sur Airbnb en France
La limite de location Airbnb est de 120 jours pour la résidence principale. Dans toutes les villes de France, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois). C’est logique puisque vous êtes censé habiter dans votre résidence principale les 8 mois restants dans l’année.
Il est important de noter que cette limitation ne s’applique qu’aux résidences principales entièrement louées. Ainsi, il est possible de dépasser cette limite annuelle de 120 jours si vous louez une chambre meublée dans votre résidence principale.
Restrictions et Changements récents
Depuis le 1er janvier 2019, Airbnb et ses concurrents appliquent automatiquement cette limite de 120 jours par an pour une liste de 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. À partir du 01/01/25, à Paris, la limite de location de sa résidence principale en meublé touristique passera à 90 jours par an.
Il est également primordial de noter que, dans certaines situations précises, il est possible de demander une exemption à Airbnb pour dépasser ce nombre de jours de location. Il faut prouver une absence de votre logement pendant plus de 4 mois dans l’année pour des raisons telles que : problème de santé, déplacement professionnel ou force majeure.
Solutions Alternatives
- Une première solution pour ne pas être limité par la règle des 120 jours par an est de louer sa résidence secondaire sur Airbnb.
- Autre solution : récupérer un local à usage commercial pour l’exploiter en location courte durée et se soustraire complètement à la règle de compensation.
Celle-ci vous offre ainsi la liberté de louer autant de nuitées que vous le souhaitez durant une année civile, sans aucune restriction.
Réglementation sur les taxes Airbnb en France
Réglementation sur les taxes Airbnb en France
Les municipalités peuvent demander aux voyageurs séjournant sur leur territoire de payer une taxe de séjour. Le montant de cette taxe est librement déterminé par la municipalité, dans les limites fixées par la loi. De plus, une taxe additionnelle peut également être instituée par le département (10 %) ou la région (par exemple, la région Île-de-France a récemment instauré une taxe supplémentaire « Grand Paris » de 15 %).
Depuis le 1er juillet 2018, Airbnb collecte la taxe de séjour pour les réservations effectuées sur sa plate-forme dans les villes qui ont introduit une taxe au réel et qui se sont inscrites auprès de l’administration fiscale. Cette taxe est reversée deux fois par an à la municipalité au nom des hôtes, professionnels et particuliers.
Par ailleurs, depuis janvier 2020, la loi oblige les plates-formes à collecter et reverser la taxe de séjour au nom des hôtes non professionnels pour toutes les réservations effectuées par leur intermédiaire. Ainsi, pour les réservations effectuées sur Airbnb, en tant qu’hôte (professionnel ou non), vous n’avez plus à faire quoi que ce soit, ni pour la collecte, ni pour le versement ou la déclaration.
La collecte est effectuée au moment de la réservation sur la plate-forme, et non au moment du séjour. Cela n’affecte pas le montant des versements reçus par les hôtes.
Il est à noter que les hôtes dont les logements se situent dans ces zones géographiques sont tenus de remplir toutes les autres obligations fiscales qui leur sont applicables, que ce soit au niveau national ou local.
La taxe de séjour sur Airbnb est devenue un sujet incontournable pour les propriétaires qui se lancent dans la location saisonnière. Selon une étude menée par l’APUR en 2022, plus de 70% des hôtes méconnaissent leurs obligations fiscales en la matière, s’exposant ainsi à des sanctions potentielles. La taxe de séjour est une contribution financière mise en place par les municipalités pour développer l’attractivité touristique de leur territoire. Elle permet de financer les infrastructures touristiques et l’amélioration des capacités d’accueil de la commune. Les conseils municipaux fixent les tarifs applicables selon une grille nationale, en tenant compte de plusieurs critères : le type d’hébergement (hôtel, meublé touristique, camping…), le classement du logement (étoiles) et la localisation géographique.
Pour les logements classés, le montant est fixé en euros par nuit et par personne majeure. Pour les meublés non classés, le calcul s’effectue selon un pourcentage du prix de la nuitée, généralement entre 1% et 5%. À Paris par exemple, ce taux est de 5% du prix de la nuit par personne, plafonné à 4,00€. Une taxe additionnelle départementale de 10% peut également s’appliquer.
Les hôtes doivent sélectionner le type exact de leur logement dans l’onglet « Réglementations » de leur compte Airbnb. Il est crucial d’indiquer si le logement est classé ou non, et, le cas échéant, son niveau de classement. Les cas d’exonération de la taxe de séjour incluent les personnes mineures, les titulaires d’un contrat de travail saisonnier sur la commune, les personnes bénéficiant d’un hébergement d’urgence et les personnes occupant des locaux dont le loyer est inférieur à un montant fixé par le conseil municipal.
Enfin, la réglementation Airbnb évolue pour encadrer les locations saisonnières et préserver le marché locatif. En respectant les obligations légales (déclaration, fiscalité, DPE) et en s’adaptant (bail mobilité, location longue durée), les hôtes peuvent maximiser leurs revenus.
Risques et assurances pour les hôtes Airbnb en France
Airbnb propose deux couvertures de base lorsque vous mettez en location votre propriété ou louez un logement via la plateforme :
- La garantie dommage des hôtes : Elle couvre les dégâts causés par le locataire pendant la durée du séjour, avec un plafond de 800 000 euros de dommages.
- L’assurance responsabilité civile des hôtes : Elle couvre les dommages potentiels causés par un tiers.
Il est conseillé de bien lire les conditions de la garantie hôte avant de louer votre logement, car des exclusions existent, par exemple, les dommages causés sur les parties communes.
Airbnb affirme que la garantie hôte et l’assurance hôte ne remplacent pas une assurance habitation. Il est fortement conseillé de prendre une assurance habitation adaptée à votre propriété. Ne pas le faire revient à prendre le risque de ne pas être indemnisé en cas de problème.
De plus, les procédures d’indemnisation peuvent être longues et les dommages difficiles à prouver. Il est important de collecter des preuves pour les fournir à Airbnb.
Bien que l’assurance habitation ne soit pas obligatoire pour louer sur Airbnb, il est fortement recommandé de la souscrire. Votre assureur pourra vous orienter vers une assurance habitation plus adaptée à vos besoins, comme l’assurance multirisques habitation, qui couvre les biens mobiliers endommagés et les frais liés aux réparations immobilières.
L’assurance habitation protège aussi votre logement même s’il est occupé par un locataire au moment des dommages.
Avant de mettre votre propriété à la location, vérifiez votre contrat d’assurance habitation pour connaître les dégâts couverts. Il est nécessaire de vérifier si votre contrat couvre uniquement les dommages causés par l’assuré ou également ceux causés par une tierce personne comme le locataire.
En cas de dommages, certains contrats d’assurance peuvent inclure un recours contre le tiers identifié, ici le locataire.
Si vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre résidence sur un site de location courte durée, vous pouvez demander au locataire de fournir une attestation de responsabilité civile villégiature. Cela vous permettra d’être indemnisé si la responsabilité civile du locataire est engagée.
Airbnb offre une certaine forme d’assurance aux propriétaires et hôtes. Deux formes de couvertures sont proposées aux hôtes et locataires par Airbnb :
- L’Assurance Hôte : Elle couvre les dommages ou poursuites causées par une personne tierce, autre que l’hôte ou son locataire.
- La Garantie Hôte : Elle couvre les dégâts matériels (hors parties communes, biens précieux, animaux domestiques ou autres) causés volontairement par le locataire.
Si toutes deux disposent d’un plafond pouvant atteindre 800 000 euros, en bénéficier relève souvent du parcours du combattant, tant la plateforme en a complexifié le fonctionnement.
Pour espérer l’intervention de Airbnb dans un litige, les conditions à respecter peuvent être contraignantes. Vous ne pourrez bénéficier de cette Garantie Hôte que si votre logement est admissible. Néanmoins, la plateforme met l’emphase sur la nécessité d’être propriétaire du logement incriminé dans le litige.
Airbnb stipule que cette garantie ne peut être sollicitée que lorsque toutes les tentatives de solutionner le litige avec votre locataire saisonnier se sont avérées infructueuses. Dans ce cas de figure, il sera donc nécessaire d’apporter la preuve de l’impossibilité de trouver une solution par vous-même.
La Garantie Hôte de Airbnb est plus vouée à une solution de derniers recours qu’à une solution systématique en cas de litige avec un locataire. Il est important de noter que cette Garantie Hôte ne se substitue pas à une assurance habitation.
Le programme HLI fournit également une assurance qui couvre les hôtes pour leur responsabilité légale en cas de dommages corporels ou matériels causés à des voyageurs ou à des tiers, en raison d’un accident survenant pendant le séjour Airbnb d’un voyageur dans leur logement.
